Hyresgarantiavtal Sverige

Hyresgarantiavtal i Sverige är ett borgensavtal där en borgensman (garanten) åtar sig att betala hyresgästens hyresförpliktelser vid utebliven betalning, reglerat av skuldebrevslagen (1936:81) och handelsbalken (1736:0123 2) kapitel 10 om borgen. Avtalet är ett komplement till det underliggande hyresavtalet enligt 12 kap. jordabalken (1970:994).

Borgensinstitutet är ett av de äldsta rättsinstituten i svensk rätt och regleras primärt av handelsbalken. Proprieborgen (solidarisk borgen) innebär att hyresvärden kan kräva borgensmannen direkt utan att först kräva hyresgästen; detta är den vanligaste och mest förmånliga formen för hyresvärden. Enkel borgen innebär att hyresvärden måste styrka att hyresgästen är insolvent eller på annat sätt inte kan fullgöra sina förpliktelser innan borgensmannen kan krävas.

Kommunal hyresgaranti är en form av offentlig borgensförbindelseutfärdad av kommunens socialtjänst enligt socialtjänstlagen (2001:453). Socialstyrelsen har gett ut allmänna råd (SOSFS 2003:5) om kommunala hyresgarantier, som innebär att kommunen ger en tidsbegränsad garanti för hyresbetalning till privatpersoner som inte kan erhålla ett hyreskontrakt på den ordinarie marknaden, exempelvis nyanlända, unga vuxna och personer med tidigare betalningsanmärkningar.

Borgensmannen har regressrätt mot hyresgästen för utbetalda borgensbelopp enligt skuldebrevslagen (1936:81). Regressfordringen kan drivas in via Kronofogdemyndigheten. Vid hyresgästens konkurs anmäler borgensmannen sin fordran i konkursen hos Tingsrätten.

Ett välformulerat hyresgarantiavtal definierar borgenstyp, borgensbeloppets tak, borgensperioden och informationsskyldigheter. Tidsbegränsad borgen och ett tydligt beloppstak minskar borgensmannens riskexponering och skapar förutsägbarhet för bägge parter.

Hyresgarantiavtal i Sverige behövs när hyresvärden kräver ytterligare säkerhet utöver depositionen för hyresgästens betalningsförmåga.

Unga vuxna utan kredithistorik. Unga vuxna under 25 år som söker sin första hyresbostad saknar ofta fast anställning och kredithistorik som uppfyller hyresvärdens krav. Föräldrar eller äldre syskon träder in som borgesmän. Privata fastighetsägare och kommunala bostadsföretag som Stena Fastigheter och Akelius Residential kräver ofta borgen för hyresgäster med inkomst under tre till fyra gånger månadshyran.

Nyanlända med etableringsersättning. Nyanlända flyktingar och arbetstillståndsinnehavare med etableringsersättning från Arbetsförmedlingen har inkomster som understiger hyresvärdarnas inkomstkrav. Kommunens socialtjänst utfärdar kommunal hyresgaranti enligt socialtjänstlagen (2001:453) för dessa grupper. Kommunal hyresgaranti är vanligast i Göteborg, Stockholm och Malmö.

Egenföretagare med oregelbunden inkomst. Frilansare, konsulter och egenföretagare har oregelbundna inkomster som försvårar kreditbedömning. En borgensman med stabil fast anställning och hög inkomst (exempelvis en förälder med statlig tjänst) ger hyresvärden tillräcklig säkerhet.

Personer med betalningsanmärkningar. Hyresgäster med tidigare betalningsanmärkningar hos Kronofogdemyndigheten kan vara kreditvärdiga i nuläget men utestängs av hyresvärdens kreditpolicyer. En borgensförbindelsemed en kreditvärdig borgensman ger hyresvärden möjlighet att acceptera sökanden.

Internationella hyresgäster. Utländska medborgare som arbetar eller studerar i Sverige saknar svenska kreditupplysningar (UC) och kan behöva borgen från en etablerad person i Sverige, exempelvis arbetsgivaren eller en svensk kontakt.

Företagsbostäder för anställda. Arbetsgivare som hyr bostäder åt anställda under relokalisering eller uppdragsperioder kan ställa borgensförbindelse för den anställdes hyresbetalning. Volvo Cars, Ericsson, AstraZeneca och statliga myndigheter som Trafikverket och Länsstyrelserna tillämpar sådana arrangemang.

Ett rättsligt giltigt Hyresgarantiavtal i Sverige innehåller följande element.

Parternas identifiering. Hyresvärdens fullständiga firma och organisationsnummer. Hyresgästens fullständiga namn och personnummer. Borgensmannens fullständiga namn, personnummer eller organisationsnummer, adress och relation till hyresgästen. Alla tre parter ska identifieras tydligt; kommunal hyresgaranti inkluderar kommunen som borgensmannen.

Borgenstyp. Avtalet ska ange borgenstyp: proprieborgen (solidarisk borgen, vanligast) eller enkel borgen. Vid proprieborgen kan hyresvärden kräva borgensmannen direkt utan att kräva hyresgästen. Kommunal hyresgaranti är vanligen en form av proprieborgen från kommunen.

Borgensbeloppets tak. Borgensmannen ska skyddas av ett tydligt beloppstak i SEK, exempelvis tre till sex månaders hyra. Obegränsad borgen är ovanlig men förekommer; borgensmannen bör alltid begära ett beloppstak.

Borgensperioden. Avtalet ska ange borgensperiodens längd: exempelvis 12 månader från tillträdesdatum, tre år, eller tillsvidare med uppsägningsmöjlighet. Tidsbegränsad borgen minskar borgensmannens risk. Kommunal hyresgaranti har vanligen en löptid om ett till tre år.

Anspråksförfarande och information. Hyresvärden ska meddela borgensmannen om betalningsdröjsmål inom sju dagar från förfallodagen. Borgensmannen ska informeras om väsentliga förändringar i hyresavtalet. Regressrätt mot hyresgästen ska anges.

Undertecknande. Alla tre parter undertecknar hyresgarantiavtalet. Tre likalydande exemplar upprättas, ett för vardera parten.

Dataskydd och GDPR. Borgensmannens personuppgifter behandlas av hyresvärden enligt dataskyddsförordningen (EU) 2016/679 (GDPR). Kreditupplysningar (UC) på borgensmannen hanteras av Upplysningscentralen AB enligt kreditupplysningslagen (1973:1173). forms-legal.com erbjuder borgensförbindelsemallen för hyra som ett komplement till detta avtal.

Att upprätta ett Hyresgarantiavtal i Sverige korrekt kräver följande steg.

Steg 1 - Identifiera alla tre parter. Ange hyresvärdens fullständiga firma och organisationsnummer. Ange hyresgästens namn och personnummer. Ange borgensmannens namn, personnummer och relation till hyresgästen (förälder, arbetsgivare, kommunen).

Steg 2 - Välj borgenstyp. Välj proprieborgen (hyresvärden kan kräva borgensmannen direkt) eller enkel borgen (kräver bevisad insolvens). Ange borgenstypen uttryckligen i avtalet.

Steg 3 - Fastställ borgensbeloppet. Ange ett tydligt beloppstak i SEK, exempelvis sex månaders hyra à 8 500 SEK = 51 000 SEK totalt. Ange den garanterade månadshyran och det underliggande hyresavtalets datum.

Steg 4 - Ange borgensperioden. Ange start- och slutdatum för borgensperioden. En period om 12-24 månader är vanligast.

Steg 5 - Reglera informationsskyldigheter. Ange att hyresvärden ska informera borgensmannen om betalningsdröjsmål inom sju dagar. Ange att borgensmannen ska informeras om väsentliga förändringar i hyresavtalet.

Steg 6 - Underteckna av alla tre parter. Tre likalydande exemplar undertecknas av hyresvärd, hyresgäst och borgensmannen. Alla parter ska ha ett original av avtalet.

Steg 7 - Ta kreditupplysning på borgensmannen. Hyresvärden bör ta en UC-kreditupplysning på borgensmannen via Upplysningscentralen AB för att verifiera kreditvärdigheten. Kreditupplysning kräver borgensmannens samtycke enligt kreditupplysningslagen (1973:1173).

Hyresgarantiavtal i Sverige regleras av ett sammansatt rättsligt ramverk.

Skuldebrevslagen (1936:81) och handelsbalken. Borgensinstitutet regleras primärt av handelsbalken (1736:0123 2) kapitel 10 och skuldebrevslagen. Proprieborgen innebär att borgen är solidarisk med gäldenären; enkel borgen kräver bevisad insolvens.

Borgensmannens regressrätt. Borgensmannen har regressrätt mot hyresgästen för utbetalda borgensbelopp. Regressfordringen kan drivas in via Kronofogdemyndigheten. Vid hyresgästens konkurs anmäler borgensmannen sin fordran i konkursen.

Kommunal hyresgaranti. Socialtjänstlagen (2001:453) ger kommunerna mandat att utfärda hyresgarantier för socialt utsatta grupper. Socialstyrelsen SOSFS 2003:5 ger riktlinjer för kommunala hyresgarantier. Kommunen fungerar som borgensman med borgensbelopp om vanligen tre till sex månaders hyra.

Kreditupplysningslagen (1973:1173). Hyresvärden kan ta kreditupplysning på borgensmannen via Upplysningscentralen AB (UC) för att verifiera kreditvärdigheten. Kreditupplysning kräver borgensmannens samtycke.

GDPR. Borgensmannens personuppgifter behandlas av hyresvärden enligt dataskyddsförordningen (EU) 2016/679 (GDPR). Borgensmannen har rätt till tillgång, rättelse och radering av sina personuppgifter.

Tvistlösning. Tvister om borgensförbindelsen prövas av Tingsrätten i den region där hyresobjektet är beläget. Hyresnämnden prövar tvister om det underliggande hyresavtalet.

Vid upprättande av Hyresgarantiavtal i Sverige förekommer återkommande fel.

Fel 1 - Obegränsad borgen utan beloppstak. Borgensmannen undertecknar en borgensförbindelse utan beloppstak, vilket innebär obegränsat ansvar för hyresgästens alla förpliktelser. Begränsa alltid borgensansvaret till ett specificerat beloppstak.

Fel 2 - Utebliven information till borgensmannen vid betalningsdröjsmål. Hyresvärden informerar inte borgensmannen om dröjsmålet omgående, varför dröjsmålsränta ackumuleras. Hyresvärden kan förlora rätten till dröjsmålsränta för perioden utan information.

Fel 3 - Saknad kreditupplysning på borgensmannen. Hyresvärden accepterar borgensmannen utan kreditupplysning; borgensmannen visar sig vara insolvent när anspråk görs. Ta alltid UC-kreditupplysning på borgensmannen.

Fel 4 - Otydlig borgenstyp. Avtalet anger inte om det är proprieborgen eller enkel borgen, vilket skapar tvister om anspråksförfarandet. Ange borgenstypen uttryckligen.

Fel 5 - Borgensmannens dödsbo okänt. Borgensmannens dödsfall beaktas inte i avtalet; ansvaret övergår på dödsboet men hyresvärden vet inte var dödsboet finns. Ange att borgensmannens dödsbo ansvarar upp till borgensbeloppet.

Fel 6 - Kommunal hyresgaranti utan skriftlig bekräftelse. Kommunens muntliga löfte om hyresgaranti anses tillräckligt; vid bristande betalning saknas skriftlig dokumentation. Kräv alltid ett skriftligt borgensavtal undertecknat av kommunens socialtjänst.