Hyresavtal butikslokal Sverige

Hyresavtal för butikslokal i Sverige är ett skriftligt nyttjanderättsavtal som reglerar uthyrning av kommersiell lokal avsedd för detaljhandel, serviceverksamhet eller liknande butiksrörelse. Dokumentet grundas på jordabalken (1970:994) 12 kap. (hyreslagen), som är den centrala lagregleringen för samtliga hyresformer i Sverige och innehåller obligatoriska bestämmelser om hyrestid, uppsägning, underhåll och besittningsskydd.

Lokalhyra skiljer sig juridiskt från bostadshyra på flera avgörande punkter. Jordabalken 12 kap. 57-58 §§ ger lokalhyresgästen ett indirekt besittningsskydd, till skillnad från bostadshyresgästens direkta besittningsskydd i 45-46 §§. Det indirekta besittningsskyddet innebär att hyresvärden kan säga upp avtalet men att hyresgästen har rätt till skadeersättning om hyresavtalet upphör utan att hyresgästen lämnat skälig anledning till uppsägning och utan att ett av de undantagsfall som anges i 57 § föreligger. Skadeersättningen är typiskt 1 års hyra.

Bestämmelserna om uppsägningstid i jordabalken 12 kap. 4 § och 58 § är tvingande. Lokalhyra med en hyrestid om minst 9 månader kräver minst 9 månaders uppsägningstid. Detta skiljer sig väsentligt från bostadshyra och gör att butikshyresgäster har längre planerings­horisont. Hyresnämnden är prövningsorgan för tvister om hyresvillkor och besittningsskydd, med möjlighet till överklagande till Svea hovrätt.

Mervärdesskattereglerna för lokalhyra regleras i mervärdesskattelagen (2023:200) 3 kap. 2-3 §§. Hyresvärdar kan frivilligt registrera sig för mervärdesskatt avseende lokalhyrning, vilket innebär att 25 procent moms tillkommer på hyran och att hyresvärden kan göra avdrag för ingående moms på lokalkostnaderna. Frivillig momsregistrering är vanlig vid uthyrning till momsregistrerade hyresgäster och gör att hyresgästen kan lyfta momsen i sin verksamhet.

Årlig indexreglering av hyran är standardpraxis för butikslokaler i Sverige. Regleringen kopplar hyresutvecklingen till Statistiska centralbyråns konsumentprisindex (KPI) för att kompensera för inflation. Alternativt kan parterna avtal om omsättningshyra, där hyran utgår som en andel (typiskt 3-8 procent) av hyresgästens nettoomsättning, eventuellt med ett garanterat minimibelopp. Omsättningshyra är vanligare i stora köpcentrum som Nordstan i Göteborg och Mall of Scandinavia i Stockholm.

Forms-legal.com erbjuder också mallar för pop-up butik-avtal och andrahandsuthyrning som kompletterar detta hyresavtal för butikslokal.

Hyresavtal för butikslokal i Sverige aktualiseras i en rad typiska situationer inom detaljhandel och tjänstesektor. Nedan beskrivs de vanligaste scenarierna.

Nyöppning av butik i gatuplan. När en detaljhandlare, restauratör eller serviceföretag öppnar sin första butik eller ett nytt försäljningsställe upprättas ett lokalhyresavtal. Det är kritiskt att specificera ändamålet (klädesbutik, matbutik, gym, frisörsalong) eftersom ändamålsbegränsningen kan hindra Hyresgästen från att bedriva annan verksamhet och ge Hyresvärden uppsägningsrätt vid avvikelse. Plan- och bygglagen (2010:900) 8 kap. och kommunala detaljplaner kan dessutom begränsa vilken typ av verksamhet som är tillåten i lokalen.

Ingång i köpcentrum eller galleria. Hyresavtal för butikslokal i köpcentrum har ofta hyresvärdens standardvillkor som utgångspunkt, men alla villkor är förhandlingsbara. Centrala förhandlingspunkter är hyresperiodens längd (köpcentrumägare kräver typiskt 3-5 år), besittningsskyddets borttagande (kräver hyresnämndens godkännande enligt jordabalken 12 kap. 56 §), marknadsföringsbidrag till köpcentrumets gemensamma marknadsföring, öppettidskrav, och omsättningsrapporteringskrav. Köpcentrumavtal innehåller ofta Anchor tenant-klausuler som ger hyresgästen rätt att minska hyran om ett ankartenant lämnar.

Utveckling av pop-up butik till permanent butik. Pop-up butiker som visat kommersiell framgång omvandlas ofta till permanenta butiker med långsiktiga hyresavtal. Övergången kräver nytt hyresavtal enligt jordabalken 12 kap. om hyrestiden överstiger 3 månader och parterna avser ett varaktigt förhållande. Pop-up-avtalet bör innehålla option för förlängning till permanent hyra om Hyresgästen uppnår definierade försäljningsmål.

Förvärv av befintlig rörelse med lokalhyra. Vid förvärv av butik ingår hyresrätten som en del av rörelseöverlåtelsen. Hyresgästen har rätt att överlåta hyresrätten i samband med överlåtelse av rörelsen om Hyresvärden inte har befogad anledning att vägra, enligt jordabalken 12 kap. 32 §. Förvärvaren bör säkerställa att Hyresvärden samtycker skriftligen och att hyresavtalet är i gott skick (inga utestående betalningsanmärkningar eller pågående tvister). Den kvarvarande löptiden och eventuell option till förlängning är viktiga värdekomponenter i rörelseförvärvet.

Franchisebutik med standardiserat hyresavtal. Franchisegivare kräver ofta att franchisetagare hyr lokaler som uppfyller franchisekoncepts krav på storlek, läge och utformning. Franchise­tagaren är hyresgäst och ansvarar för hyresbetalningen, medan franchisegivaren kan ha förhandlat fram ramavtal med fastighetsägaren. Franchiseavtalet och hyresavtalet måste harmoniera avseende avtalstid och utformningskrav, med beaktande av att franchisegivarens krav kan leda till dyra ombyggnationer.

Omförhandling av befintligt hyresavtal. Vid hyrestidens utgång eller vid tvist om hyresvillkor kan parterna begära medling av hyresnämnden eller begära att hyresnämnden fastställer skälig hyra. Jordabalken 12 kap. 55a § ger möjlighet att begära jämkning av hyresvillkor som är oskäliga. Det är vanligt att butikshyresgäster förhandlar om längre hyresperiod mot lägre hyra, eller om hyresfria månader vid ombyggnation. Hyresnämnden i Stockholm och Göteborg hanterar flest lokalhyrestvister per år.

Ett komplett hyresavtal för butikslokal i Sverige måste innehålla följande element för att uppfylla jordabalken (1970:994) 12 kap. och säkerställa rättslig giltighet och affärssäkerhet.

Identifiering av parter och fastigheten. Hyresvärden med fullständigt firmanamn, organisationsnummer (XXXXXX-XXXX), adress och behörig företrädare. Hyresgästen med motsvarande uppgifter. Fastigheten med fastighetsbeteckning (lägenhetsnummer enligt Lantmäteriets fastighetsregister) och fullständig adress. Lokalens identifikation inom fastigheten (plan, läge, eventuellt lokal-ID).

Lokalens specifikation och ändamål. Exakt yta i kvadratmeter (bruttohyresarea BTA eller nettohyresarea NTA enligt SS 21054:2020). Planritning som bilaga (obligatorisk för undvikande av tvister om ytans storlek). Teknisk beskrivning av befintliga installationer (ventilation, el, VVS, fast inredning). Ändamålet för hyran med specifik branschkod (SNI-klass) om tillämpligt. Begränsningar avseende störande verksamhet, alkoholtillstånd och allergiframkallande ämnen.

Hyrestid och uppsägning. Bestämd hyrestid med start- och slutdatum (typiskt 3-5 år). Uppsägningstid om minst 9 månader till hyresperiodens utgång enligt jordabalken 12 kap. 4 § och 58 §. Automatisk förlängning om uppsägning inte sker inom fristen. Besittningsskyddets tillämpning (indirekt skydd enligt 57-58 §§). Om besittningsskyddet avtalas bort: godkännande från hyresnämnden enligt 56 §.

Hyresbelopp och indexreglering. Hyrens storlek (SEK per år, exklusive moms). Betalningsvillkor (månadsvis i förskott, förfallodag sista vardagen i föregående månad). Indexreglering (KPI-indexreglering med bassätt, eller omsättningshyra). Momshantering (frivillig skattskyldighet: 25% moms tillkommer om hyresvärden är momsregistrerad). Dröjsmålsränta vid sen betalning (räntelagen 1975:635 § 6: referensränta plus 8 procentenheter).

Deposition och hyressäkerhet. Depositionsbelopp (typiskt 3 månaders hyra). Form av säkerhet (kontant deposition på spärrat konto, bankgaranti från godkänd bank, borgen från borgensman). Villkor för ianspråktagande (obetalda hyror, dokumenterade skador). Återbetalningsvillkor efter hyrestidens slut.

Underhåll och skick vid tillträde och avflyttning. Tillträdessyn med protokoll (bilaga). Hyresvärdens ansvar för yttre underhåll (fasad, tak, gemensamma utrymmen, VVS och el-installationer). Hyresgästens ansvar för inre underhåll (ytskikt, inredning, egna installationer). Krav på återställning vid avflyttning (avlägsna tillförda installationer, återmåla, laga skador). Brandskyddskrav enligt Räddningstjänstens föreskrifter och lagen om skydd mot olyckor (2003:778).

Besittningsskydd. Indirekt besittningsskydd enligt jordabalken 12 kap. 57-58 §§ (skadeersättning vid uppsägning utan skäl). Möjlighet till avtal om borttagande av besittningsskydd med hyresnämndens godkännande. Grunderna för Hyresvärdens rätt att vägra förlängning utan skadeersättning (rivning, ombyggnad, Hyresgästens avtalsbrott).

Överlåtelse och andrahandsuthyrning. Regler för överlåtelse av hyresrätten vid rörelseföverlåtelse (jordabalken 12 kap. 32 §). Villkor för andrahandsuthyrning (kräver skriftligt tillstånd). Krav på hyresvärdens skriftliga samtycke innan genomförande.

Tvistlösning och tillämplig lag. Hyresnämnden som prövningsorgan för hyresvillkorstvister. Allmän domstol för kontraktuella tvister. Jordabalken 12 kap. som primär lag. Mervärdesskattelagen (2023:200) och räntelagen (1975:635) som kompletterande lagar. Möjlighet till medling via hyresnämnden som kostnadseffektivt alternativ.

Bilageförteckning. Bilaga A: planritning och teknisk beskrivning. Bilaga B: eventuellt godkänt avtal om borttagande av besittningsskydd från hyresnämnden. Bilaga C: tillträdesprotokoll. Bilaga D: nyckelkvittens. Bilaga E: förteckning över inventarier och fast inredning.

Att upprätta ett hyresavtal för butikslokal i Sverige kräver noggrannhet och beaktande av jordabalkens tvingande regler. Följande steg guidar parterna genom processen.

Steg 1 - Identifiera parterna korrekt. Ange hyresvärdens fullständiga firmanamn, organisationsnummer (XXXXXX-XXXX), registrerade adress och behörig firmatecknare med titel. Hyresgästens motsvarande uppgifter. Kontrollera Bolagsverkets register att firmatecknaren verkligen är behörig (ej firmatecknings­begränsning). Vid hyresgäst som är enskild firma: ange firmanamn och innehavarens personnummer.

Steg 2 - Specificera lokalen exakt. Ange fullständig adress inklusive plan och lokal-ID. Mät ytan noggrant (bruttohyresarea BTA eller nettohyresarea NTA enligt SS 21054:2020) och verifiera mot fastighets­ägarens underlag. Bifoga planritning som Bilaga A. Beskriv befintliga installationer (ventilation, el, VVS, fast inredning som kassadisk, hyllsystem) och notera deras skick i tillträdesprotokoll. Kontrollera att lokalen har giltigt bygglov för ändamålet (plan- och bygglagen 2010:900 8 kap.).

Steg 3 - Fastställ ändamål och begränsningar. Ange butiksverksamhetens art specifikt. Kontrollera kommunal detaljplan och eventuella användnings­begränsningar för fastigheten. Om hyresgästen planerar att servera alkohol: kontrollera att lokalen kan motta alkoholtillstånd från kommunen och att hyresavtalet inte förbjuder alkoholservering. Om hyresgästen planerar störande verksamhet (gym, musikaffär): kontrollera bullernivåer och att grannarna accepterar detta.

Steg 4 - Bestäm hyrestid och uppsägningstid. Välj hyresperiod (typiskt 3-5 år för butikslokal). Ange exakta start- och slutdatum. Bekräfta att uppsägningstiden är minst 9 månader till hyresperiodens utgång (jordabalken 12 kap. 58 §). Beslut om automatisk förlängning (standard är 1 år i taget). Om parterna vill ta bort besittningsskyddet: ansök om hyresnämndens godkännande innan avtalet undertecknas.

Steg 5 - Sätt hyresbelopp och indexreglering. Bestäm hyresnivå i SEK per år exklusive moms. Välj indexreglering (KPI är standard med Statistiska centralbyråns index). Bestäm momshantering: om hyresvärden är frivilligt momsregistrerad tillkommer 25% moms; om ej, anges hyran som momsfri. Ange betalningsdag (typiskt sista vardagen i månaden före). Säkerställ att dröjsmålsränta regleras enligt räntelagen (1975:635).

Steg 6 - Bestäm deposition. Välj depositionsbelopp (typiskt 3 månaders hyra exklusive moms). Välj form: kontant deposition på spärrat konto (ränta till Hyresgästens fördel) eller bankgaranti (enklare för Hyresvärden att utnyttja). Ange exakta villkor för ianspråktagande och återbetalning. Kontant deposition ska betalas senast på tillträdesdagen.

Steg 7 - Reglera underhållsansvar. Specificera tydligt vad som ingår i yttre respektive inre underhåll. Upprätta tillträdesprotokoll (Bilaga C) på tillträdesdagen med fotodokumentation. Bestäm krav för återställning vid avflyttning (återmålning, borttagning av skyltar och installationer). Reglera ansvar för obligatoriska inspektioner (OVK-kontroll, brandskydd).

Steg 8 - Reglera överlåtelse. Bestäm om Hyresgästen har rätt att överlåta hyresrätten vid rörelseföverlåtelse (standard är tillstånd med Hyresvärdens skriftliga godkännande). Reglera andrahandsuthyrning (kräver skriftligt tillstånd).

Steg 9 - Underteckna korrekt. Parterna undertecknar i två likalydande exemplar, ett till varje part. Firmatecknarna undertecknar med namnunderskrift och namnförtydligande. Bevittning är inte juridiskt krav men rekommenderas. Digital signering med kvalificerad elektronisk signatur (BankID) är giltig enligt eIDAS-förordningen (EU 910/2014) och dataskyddslagen (2018:218). Registrering av hyresavtal är inte obligatorisk men kan vara aktuell om hyresvärden intecknar fastigheten.

Steg 10 - Dokumentera tillträde. Genomför tillträdessyn på tillträdesdagen med båda parter eller deras företrädare. Upprätta skriftligt tillträdesprotokoll (Bilaga C) med fotodokumentation av lokalens skick. Notera alla befintliga skador, slitage och brister. Bägge parter undertecknar tillträdesprotokollet. Lämna ut nycklar mot kvittens (Bilaga D).

Hyresavtal för butikslokal i Sverige regleras av jordabalken (1970:994) 12 kap. och en rad kompletterande lagar med tvingande bestämmelser.

Jordabalken 12 kap. - lokalhyrans grundregler. Jordabalken 12 kap. är den centrala lagen för alla hyresformer i Sverige. Kapitel 1-10 (§§ 1-62) innehåller generella hyresregler. §§ 57-64 (avsnitt XI) reglerar specifikt lokalhyra med det indirekta besittningsskyddet. De tvingande bestämmelserna i 12 kap. kan inte avtalas bort till Hyresgästens nackdel, med undantag för möjligheten att ta bort besittningsskyddet med hyresnämndens godkännande (56 §). Hyresvärden är skyldig att hålla lokalen i det skick som följer av avtalet och är lämplig för det avtalade ändamålet (9 §). Brister i lokalens skick kan ge Hyresgästen rätt till hyresnedsättning (jordabalken 12 kap. 11 §) och skadestånd (12 §).

Besittningsskydd för lokalhyresgäster. Det indirekta besittningsskyddet i jordabalken 12 kap. 57-58 §§ innebär att om Hyresvärden säger upp hyresavtalet utan att Hyresgästen lämnat befogad anledning och utan att något av undantagen i 57 § är uppfyllda, ska Hyresvärden betala skadeersättning till Hyresgästen. Undantag: rivning eller ombyggnad av fastigheten, Hyresgästens allvarliga avtalsbrott, eller synnerliga skäl. Skadeersättningen uppgår normalt till 1 års hyra men kan vara högre om Hyresgästen lider större skada (investeringar i lokalen, lojalitetsskada). Hyresnämnden prövar om Hyresvärden haft fog för vägran att förlänga. Beslut kan överklagas till Svea hovrätt.

Upsägningstider. Jordabalken 12 kap. 4 § och 58 § ger tvingande regler om uppsägningstid. Lokalhyra med hyrestid minst 9 månader kräver minst 9 månaders uppsägningstid. Kortare avtalsperioder har kortare uppsägningstider. Parterna kan avtala längre uppsägningstid men inte kortare. Uppsägning ska ske skriftligen och innehålla uppgift om varför Hyresvärden inte vill förlänga samt Hyresgästens rätt att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom 2 månader.

Mervärdesskatt på lokalhyra. Mervärdesskattelagen (2023:200) 3 kap. 2 § undantar hyra av fast egendom från moms som huvudregel. Frivillig skattskyldighet enligt 3 kap. 3 § ger hyresvärdar möjlighet att registrera sig för moms, vilket innebär 25% moms på hyran och avdragsrätt för ingående moms. Frivillig skattskyldighet kräver att lokalen används i momsregistrerad verksamhet av hyresgästen. Hyresvärden anmäler frivillig skattskyldighet till Skatteverket. Ändrad skattskyldighet kräver skriftlig information till hyresgästen.

Plan- och bygglagen och lokalkrav. Plan- och bygglagen (2010:900) 8 kap. ställer krav på att lokaler uppfyller tekniska egenskapskrav (tillgänglighet för rörelsehindrade, brandskydd, ventilation). Bygglov krävs för väsentliga ombyggnationer och ändrad användning. Hyresgästen ansvarar för att verksamheten bedrivs enligt gällande tillstånd, inklusive serveringstillstånd (alkohol) och eventuella tillstånd från miljöförvaltningen. Plan- och bygglagen 9 kap. reglerar attefallsåtgärder som hyresgäster kan genomföra utan bygglov.

Brandskydd och systematiskt brandskyddsarbete. Lagen om skydd mot olyckor (2003:778) 2 kap. ålägger lokalhyresgästen systematiskt brandskyddsarbete (SBA). Räddningstjänsten kan kräva åtgärder och genomföra tillsyn. Hyresgästen ansvarar för brandskyddsåtgärder i lokalen, hyresvärden för fastigheten i övrigt. Avtalets underhållsansvar bör tydligt specificera vem som ansvarar för brandlarm, sprinklersystem och utrymningsvägar.

Arbetsmiljö för anställda i butikslokalen. Arbetsmiljölagen (1977:1160) och Arbetsmiljöverkets föreskrifter ställer krav på butikslokalens utformning avseende ventilation, belysning, temperaturer och ergonomi. Hyresgästen ansvarar som arbetsgivare för att lokalen uppfyller kraven för anställda. Brister kan ge Hyresgästen rätt att kräva att Hyresvärden åtgärdar bristerna som påverkar arbets­miljön i den yttre underhållsansvaret.

Konsumentköplagen och butiksverksamhet. Konsumentköplagen (1990:932) och konsumentköplagen (2021:148) (implementering av EU-direktiv 2019/771) reglerar Hyresgästens skyldigheter som säljare gentemot slutkunderna. Hyresgästen ansvarar fullt ut för sin butiksverksamhet och kan inte lägga produktansvar på Hyresvärden. Produktansvarslagen (1992:18) kan dock göra Hyresvärden ansvarig om defekter hänförs till fastigheten.

Följande vanliga misstag görs vid upprättande av hyresavtal för butikslokal i Sverige och kan leda till rättsliga tvister eller ekonomiska förluster.

Fel 1 - Otydlig ändamålsklausul. Ändamålet för hyran specificeras otydligt som enbart 'butiksverksamhet' utan specificering av verksamhetens art. Detta ger Hyresvärden grund för uppsägning om Hyresgästen ändrar inriktning, och ger Hyresgästen begränsad flexibilitet. Korrekt approach: specificera ändamålet med branschkod (detaljhandel kläder, restaurang, gym, frisörsalong) men inkludera en klausul om att Hyresgästen efter skriftligt samtycke från Hyresvärden kan bedriva annan liknande verksamhet. Säkerställ att ändamålet är förenligt med kommunens detaljplan och att eventuella tillstånd (alkohol, tobak) kan erhållas.

Fel 2 - Förbise besittningsskyddet. Hyresvärdar antar felaktigt att lokalhyresgäster saknar besittningsskydd. Jordabalken 12 kap. 57-58 §§ ger det indirekta besittningsskyddet som kräver skadeersättning vid obefogad uppsägning. Besittningsskyddet tas inte bort enbart genom avtalsklausul utan kräver hyresnämndens skriftliga godkännande enligt 56 §. Korrekt approach: om hyresvärden vill ha möjlighet att säga upp utan skadeersättning, ansök om hyresnämndens godkännande innan avtalet undertecknas och bifoga godkännandet som Bilaga B. Hyresgästen bör vara medveten om att godkänd borttagning av besittningsskydd är permanent för den avtalade perioden.

Fel 3 - Felaktig momshantering. Parterna missar att reglera momshanteringen korrekt. Hyresvärden är frivilligt momsregistrerad men avtalet anger hyran exklusive moms utan tydlig momsklausul, vilket leder till tvist om momsen ska tillkomma eller är inkluderad. Alternativt: Hyresvärden antar att hyresgästen är momsregistrerad men hyresgästen är en ideell organisation som saknar avdragsrätt. Korrekt approach: specificera tydligt om hyran är exklusive moms (moms tillkommer om Hyresvärden är momsregistrerad) eller momsfri. Ange vad som händer om Hyresvärdens momsregistrering ändras. Rådgör med Skatteverket eller skattekonsult om momsstatusen.

Fel 4 - Otillräcklig dokumentation av lokalens skick. Parterna glömmer tillträdesprotokoll och fotodokumentation, vilket leder till tvist om befintliga skador vid avflyttning. Korrekt approach: upprätta tillträdesprotokoll (Bilaga C) med fotodokumentation på tillträdesdagen. Notera alla befintliga skador och brister. Bägge parter undertecknar protokollet. Vid avflyttning jämförs avflyttningsprotokollet med tillträdesprotokollet för att avgöra vem som ansvarar för skadorna. Normalt slitage är alltid Hyresvärdens ansvar (jordabalken 12 kap. 24a §).

Fel 5 - Brist i depositionshantering. Depositionen inte specificeras som stående på spärrat konto med ränta till Hyresgästens fördel. Hyresvärden blandar depositionen med egna medel. Vid Hyresvärdens konkurs finns ingen separering och Hyresgästen förlorar depositionen. Korrekt approach: kontant deposition ska alltid stå på spärrat konto (låspenningskonto) med ränta till Hyresgästens fördel. Bankgaranti är alternativet som undviker depositions­hantering. Specificera exakta villkor för ianspråktagande och återbetalning inom 2 månader efter hyrestidens slut.

Fel 6 - Otydlig uppdelning av underhållsansvar. Hyresavtalet anger enbart 'underhållsansvar enligt lag' utan specificering av vilka åtgärder som ingår i respektive parts ansvar. Vid vattenläcka eller VVS-fel uppstår tvist om vem som ska bekosta reparationen. Korrekt approach: lista explicit vad som ingår i Hyresvärdens yttre underhåll (tak, fasad, VVS-stammar, ventilationssystem, elinstallationer i byggnadens stomme) och Hyresgästens inre underhåll (ytskikt, inredning, egna installationer, ventilationsdon). Hantera gränsdragningsfrågor (exempelvis: vem ansvarar för ventilationsaggregat i lokalen men som betjänar hela fastigheten?).

Fel 7 - Glömma obligatoriska kontroller. Obligatorisk ventilationskontroll (OVK) enligt plan- och bygglagen (2010:900) 8 kap. och Boverkets byggregler (BBR) ska genomföras regelbundet. Hyresvärden ansvarar för OVK men glömmer att reglera ansvarsfördelningen i avtalet. Brandskyddskontroll och kammarundersökning av eldstäder (sotning) regleras av lagen om skydd mot olyckor (2003:778). Korrekt approach: specificera vem som ansvarar för OVK, brandskyddskontroll och sotning. Hyresvärden ansvarar normalt för alla obligatoriska kontroller av fastigheten. Hyresgästen ansvarar för installationer som Hyresgästen infört.