Preliminary Apartment Sale Agreement Finland

Asuntokaupan esisopimus Suomessa on kirjallinen sopimus, jolla myyjä ja ostaja sitoutuvat tekemään asunto-osakeyhtiön osakkeiden kauppakirjan asuntokauppalain (843/1994) 4 luvun mukaisesti sovitulla kauppahinnalla ja ehdoilla sovittuna ajankohtana. Asuntokaupan esisopimus koskee nimenomaan asunto-osakeyhtiön osakkeita, kuten kerrostalo- tai rivitaloasuntoa, eikä itsenäistä kiinteistöä. Kiinteistön kaupan esisopimuksesta asuntokaupan esisopimus eroaa siinä, että asuntokaupan esisopimukseen ei yleensä vaadita kaupanvahvistajaa.

Asuntokauppalain (843/1994) 4 luku sääntelee asuntokaupan esisopimusta. Esisopimus on tehtävä kirjallisesti, ja sen on sisällettävä vähintään kaupan kohteena olevat osakkeet tai osakasluettelo, kauppahinta tai sen määräytymisperuste sekä se ajankohta tai aikaväli, jona lopullinen kauppakirja on tarkoitus allekirjoittaa. Esisopimus sitoo molempia osapuolia, ja siitä poikkeaminen johtaa korvausvelvollisuuteen.

Asunto-osakeyhtiön osakkeita koskevassa kaupassa omistusoikeus siirtyy, kun kauppakirja allekirjoitetaan. Hallinnon siirtyminen, eli se milloin ostaja saa huoneiston hallintaansa, voidaan sopia erikseen. Asuntokauppalain (843/1994) 4 luvun 9 §:n mukaan käsirahaksi voidaan ottaa enintään neljä prosenttia kauppahinnasta. Jos käsiraha ylittää tämän rajan, ylittävä osa ei ole pätevä.

Asuntokaupan esisopimuksessa myyjä vastaa asunto-osakeyhtiön huoneistoa koskevista tiedoista, kuten yhtiöjärjestyksestä, yhtiökokouspäätöksistä, vastikkeista ja mahdollisista remonttisuunnitelmista asuntokauppalain (843/1994) 4 luvun 12 §:n mukaisesti. Isännöitsijäntodistus on keskeinen asiakirja, joka osoittaa huoneiston tiedot, yhtiön taloudellisen tilanteen ja mahdolliset lainaosuudet. Varainsiirtovero on asunto-osakkeiden kaupassa 1,5 prosenttia kauppahinnasta, kun taas kiinteistön kaupassa se on 3 prosenttia.

Käräjäoikeus on toimivaltainen ratkaisemaan asuntokaupan esisopimuksesta aiheutuvat riidat oikeudenkäymiskaaren (4/1734) 10 luvun mukaisesti. Kuluttaja-asioissa Kuluttajariitalautakunta (KRL) voi myös ratkaista riitoja. Asunto-osakeyhtiölaissa (1599/2009) säädetään asunto-osakeyhtiön toiminnasta laajemmin. Maanmittauslaitos ei ole mukana asunto-osakkeen kaupassa, toisin kuin kiinteistön kaupassa, koska asunto-osakkeet ovat irtainta omaisuutta. Digi- ja väestötietovirasto (DVV) ylläpitää väestötietojärjestelmää.

Asuntokaupan esisopimus on erityisen hyödyllinen, kun ostaja tarvitsee aikaa järjestää rahoituksensa tai kun myyjä haluaa varmistaa kaupan toteutumisen ennen muuttoa uuteen asuntoon. Esisopimuksen purkamiseen tarvitaan sopimuksenmukainen peruste, esimerkiksi rahoitusehdon toteutumatta jääminen, muutoin sopimuksen rikkomisesta seuraa vahingonkorvausvelvollisuus. Asuntokauppalain (843/1994) suojasäännökset ovat pakottavia eikä niistä voida ostajan vahingoksi poiketa.

Asuntokauppalain (843/1994) suojasäännökset ovat pakottavia ostajan hyväksi, joten myyjä ei voi sopia ostajalle epäedullisemmista ehdoista lain tasosta. Tämä tarkoittaa, että esisopimukseen ei voida kirjata ehtoja, jotka heikentävät ostajan asuntokauppalain mukaisia oikeuksia. Kuluttaja-asemassa olevan ostajan suoja on laaja, ja Kuluttajariitalautakunta (KRL) voi ratkaista asuntokauppaa koskevia riitoja.

Asuntokaupan esisopimuksen ja kiinteistön esisopimuksen ero on olennainen. Kiinteistön esisopimus perustuu maakaaren (540/1995) 2 luvun 7 §:ään ja edellyttää kaupanvahvistajaa. Asuntokaupan esisopimuksessa ei tarvita kaupanvahvistajaa. Tämä tarkoittaa, että asuntokaupan esisopimus on hallinnollisesti yksinkertaisempi kuin kiinteistön esisopimus. Varainsiirtovero on asunto-osakkeiden kaupassa 1,5 prosenttia kauppahinnasta varainsiirtoverolain (931/1996) mukaisesti, kun taas kiinteistön kaupassa se on 3 prosenttia.

Uudisasuntokaupassa asuntokauppalaki (843/1994) asettaa erityisiä vaatimuksia rakennuttajalle. Rakennuttajan on otettava RS-turva rakentamisvaiheessa suojatakseen ostajien ennakkomaksuja. Rakentamisvaiheen kaupassa tarvitaan asuntokauppalain mukainen turva-asiakirjojen tallettaminen. Digi- ja väestötietovirasto (DVV) ylläpitää huoneistotietojärjestelmää (HUTI), johon asunto-osakkeiden omistustiedot rekisteröidään. Käräjäoikeus on toimivaltainen ratkaisemaan asuntokauppariitoja oikeudenkäymiskaaren (4/1734) 10 luvun mukaisesti ja muutoksenhaku hovioikeuteen on mahdollista.

Asuntokaupan esisopimus Suomessa tarvitaan useissa tilanteissa, joissa asunto-osakeyhtiön osakkeista tehtävä kauppa on sovittu mutta lopullista kauppakirjaa ei vielä voida tehdä asuntokauppalain (843/1994) mukaisesti.

Rahoituksen järjestäminen. Yleisin syy asuntokaupan esisopimuksen käyttöön on ostajan pankkilainan järjestäminen. Rahoitusehto kirjataan esisopimukseen, jolloin ostajalla on oikeus purkaa sopimus, jos rahoitus ei järjesty sovitussa ajassa.

Myyjän muuttoaika. Kun myyjä tarvitsee muuttoaikaa asunnon vapautumiseen, esisopimuksella voidaan sopia hallinnon siirtymisajankohdasta ilman, että kauppa viivästyy. Asuntokauppalain (843/1994) mukaan hallinnon siirtyminen voidaan sopia kaupasta erikseen.

Uudisasunnon varaus. Uudisasuntokaupassa rakennuttaja ottaa usein varausmaksun tai esisopimuksen asuntokauppalain (843/1994) 2 luvun mukaisesti ennen RS-vaiheen alkamista. Uudisasuntokaupan erityissäännöt turvaavat ostajaa rakentamisen aikana.

Kuntotarkastuksen odottaminen. Jos ostaja haluaa teettää kuntotarkastuksen ennen lopullista kauppaa, esisopimus varmistaa asunnon saatavuuden tarkastuksen ajaksi. Kuntotarkastusehdon kirjaaminen suojaa ostajaa asuntokauppalain (843/1994) 4 luvun 12 §:n mukaisten virheiden varalta.

Perunkirjoituksen odottaminen kuolinpesässä. Kuolinpesän asunto-osaketta ei voida myydä ennen perunkirjoituksen toimittamista perintökaaren (40/1965) mukaisesti. Esisopimus turvaa ostajan aseman tänä väliaikana. Käräjäoikeus ratkaisee riidat oikeudenkäymiskaaren (4/1734) 10 luvun mukaisesti.

Myyjän suojaksi tehtävä esisopimus. Myyjä voi haluta esisopimuksen varmistaakseen, että ostaja on sitoutunut kauppaan. Jos ostaja haluaa harkita ostamista pidemmälle tai järjestää rahoituksen, esisopimus estää myyjää myymästä kiinteistöä muulle. Tämä on erityisen tärkeää, kun asunnosta on useita kiinnostuneita ostajaehdokkaita.

Kiinteistökehityshankkeet. Sijoittajat ja kehittäjät käyttävät asuntokaupan esisopimuksia varmistaakseen asuntojen hankinnan ennen rakennushankkeen käynnistymistä. Useamman asunnon hankinta samasta yhtiöstä voidaan varmistaa sarjalla esisopimuksia asuntokauppalain (843/1994) mukaisesti.

Ulkomaisten ostajien asuntokauppa. Kun ostaja asuu ulkomailla tai hänellä on kansainvälinen rahoitusjärjestely, esisopimus antaa lisäaikaa kaikkien tarvittavien asiakirjojen järjestämiseen. Verohallinto arvioi varainsiirtoveron perusteeksi kauppahinnan varainsiirtoverolain (931/1996) mukaisesti. Käräjäoikeus ratkaisee riidat oikeudenkäymiskaaren (4/1734) mukaisesti.

Asuntokaupan esisopimus on myös hyödyllinen tilanteessa, jossa ostaja haluaa varmistaa tietyn asunnon ennen kuin hänen oma asuntonsa on myyty. Tällöin esisopimukseen kirjataan usein ehto siitä, että kauppa toteutuu, kun ostajan oma asunto on ensin myyty. Tämä niin sanottu myyntiehto tai vapautumisehto on yleinen järjestely asuntokauppalain (843/1994) 4 luvun mukaisessa asuntokaupassa.

Asunnon ostaminen kilpailutilanteessa. Kun useampi ostaja on kiinnostunut samasta asunnosta, myyjä saattaa käyttää esisopimusta varmistamaan kaupan nopeasti. Ensimmäinen esisopimuksen allekirjoittanut ostaja saa etuoikeuden asuntoon. Kuluttajariitalautakunta (KRL) on käsitellyt lukuisia tapauksia, joissa kilpailutilanteen esisopimuksiin on liittynyt kiistoja. Varainsiirtovero 1,5 prosenttia kauppahinnasta maksetaan Verohallinnolle varainsiirtoverolain (931/1996) mukaisesti vasta lopullisen kauppakirjan perusteella, ei esisopimuksesta.

Oikeudellisesti pätevä asuntokaupan esisopimus Suomessa sisältää seuraavat osatekijät asuntokauppalain (843/1994) 4 luvun vaatimusten mukaisesti.

Osapuolten yksilöinti. Myyjän täydellinen nimi tai toiminimi, henkilötunnus muodossa DDMMYY-NNNN tai Y-tunnus muodossa NNNNNNN-N sekä osoite. Ostajan vastaavat tiedot. Yrityksen ollessa osapuolena nimenkirjoitusoikeus tarkistetaan Patentti- ja rekisterihallituksen (PRH) kaupparekisteristä.

Kaupan kohde. Asunto-osakeyhtiön nimi ja Y-tunnus, huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet osakasluettelon mukaisesti sekä huoneistotunnus. Huoneiston pinta-ala, sijainti ja käyttötarkoitus on mainittava. Isännöitsijäntodistuksesta ilmenevä lainaosuus ja yhtiövastike on selvitettävä.

Kauppahinta. Velaton kauppahinta euroina sekä mahdollinen lainaosuus. Asuntokauppalain (843/1994) 4 luvun 9 §:n mukaan käsirahaksi voidaan ottaa enintään neljä prosenttia kauppahinnasta.

Käsiraha. Esisopimuksen yhteydessä maksettava ennakko enintään neljä prosenttia kauppahinnasta. Käsirahan kohtalo, jos kauppa ei toteudu, on sovittava selkeästi.

Kauppakirjan tekopäivä. Päivä tai aikaväli, jona lopullinen kauppakirja on tarkoitus allekirjoittaa.

Hallinnon siirtyminen. Hallinnon siirtymisajankohta eli se, milloin ostaja saa huoneiston hallintaansa. Hallinnon siirtyminen voidaan sopia eri ajankohdaksi kuin kauppakirjan allekirjoittaminen.

Erityisehdot. Rahoitusehto tai muu purkuperuste on kirjattava selkeästi. Asuntokauppalain (843/1994) pakottavat säännökset ostajan suojaksi on huomioitava. Forms-legal.com tarjoaa täydentävinä malleina asunto-osakkeen kauppakirjan ja kiinteistön esisopimuksen kiinteistöasioihin.

Allekirjoitus. Asuntokaupan esisopimus on tehtävä kirjallisesti ja allekirjoitettava. Kaupanvahvistajaa ei yleensä vaadita, toisin kuin kiinteistön esisopimuksessa maakaaren (540/1995) 2 luvun 7 §:n mukaisesti. Allekirjoituksen päivämäärä ja paikka merkitään muodossa PP.KK.VVVV.

Isännöitsijäntodistus. Myyjä on velvollinen antamaan ostajalle isännöitsijäntodistuksen asuntokauppalain (843/1994) 4 luvun 12 §:n mukaisesti. Isännöitsijäntodistus sisältää huoneiston perustiedot, yhtiövastikkeen, lainaosuuden ja tiedot tulevista remonteista. Isännöitsijäntodistus on voimassa vain lyhyen ajan, joten se on hankittava ajantasaisena ennen kaupantekoa.

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys. Yhtiöjärjestys sisältää asunto-osakeyhtiön säännöt, huoneistojen käyttötarkoitukset ja mahdolliset lunastuslausekkeet. Lunastuslauseke tarkoittaa, että yhtiöllä tai muilla osakkailla voi olla etuosto-oikeus myytyihin osakkeisiin asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 3 luvun mukaisesti. Lunastusoikeus on huomioitava esisopimuksessa.

Lainaosuus ja yhtiövastike. Velaton kauppahinta tarkoittaa kauppahintaa, johon on lisätty huoneistoon kohdistuva lainaosuus yhtiön lainoista. Yhtiövastike kattaa yhtiön kulut osakkaiden kesken. Nämä tiedot on merkittävä esisopimukseen selkeästi. Käräjäoikeus ja Kuluttajariitalautakunta (KRL) ratkaisevat riidat.

Lunastusoikeuden huomioiminen. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä saattaa olla lunastuslauseke asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 3 luvun mukaisesti. Lunastuslauseke antaa yhtiölle tai muille osakkaille oikeuden lunastaa myyty osake kaupanteon jälkeen tietyssä määräajassa. Jos yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke, esisopimuksessa on mainittava tästä, jotta ostaja on tietoinen mahdollisesta lunastusriskistä.

Hallinnanjakosopimus tai erityisehdot huoneiston käytöstä. Jos asunto-osakeyhtiössä on muita erityisjärjestelyjä, kuten yhteisten tilojen käyttöä koskevia sopimuksia tai hallinnanjakosopimuksia, nämä on mainittava esisopimuksessa. Ostajalla on oikeus tutustua kaikkiin huoneistoa koskeviin asiakirjoihin ennen kaupantekoa asuntokauppalain (843/1994) 4 luvun 12 §:n mukaisen tiedonantovelvollisuuden nojalla.

Suostumus yhtiölle. Joissakin asunto-osakeyhtiöissä yhtiöjärjestys edellyttää, että uusi osakas hakee hallitukselta hyväksyntää ennen osakkeiden siirtoa. Tämä vaatimus on huomioitava esisopimuksessa ja kaupan aikataulussa. Kuluttajariitalautakunta (KRL) voi ratkaista kuluttajariitoja. Käräjäoikeus ja hovioikeus ovat viime kädessä toimivaltaisia. Verohallinto neuvoo varainsiirtoverokysymyksissä.

Yhteenveto kaupan ehtojen tarkistuksesta. Ennen esisopimuksen allekirjoittamista on suositeltavaa tarkistaa asunto-osakeyhtiön tilinpäätös, toimintakertomus ja hallituksen kertomus tulevista remonteista asuntokauppalain (843/1994) 4 luvun 12 pykälän nojalla. Suuren remontin kustannukset heijastuvat yhtiövastikkeisiin tulevaisuudessa. Isannoitsijantodistuksessa on erityismainittava tulevista remonteista ja niiden arvioiduista kustannuksista. Kuluttajariitalautakunta (KRL) on antanut useita ratkaisuja tilanteista, joissa ostaja ei ole saanut riittavia tietoja tulevista remonteista ennen asuntokauppaa.

Asuntokaupan esisopimuksen laatiminen Suomessa vaatii isännöitsijäntodistuksen hankkimisen, kaupan ehtojen sopimisen ja kirjallisen sopimuksen allekirjoittamisen asuntokauppalain (843/1994) mukaisesti.

Vaihe 1 – Hanki isännöitsijäntodistus. Ennen esisopimuksen laadintaa on hankittava asunto-osakeyhtiön isännöitsijäntodistus, joka osoittaa huoneiston perustiedot, yhtiön taloudellisen tilanteen, lainaosuuden ja mahdolliset remonttisuunnitelmat. Isännöitsijäntodistus on päivätty asiakirja, jolla on lyhyt voimassaoloaika.

Vaihe 2 – Yksilöi osapuolet ja kaupan kohde. Myyjän ja ostajan täydellinen nimi, henkilötunnus muodossa DDMMYY-NNNN tai Y-tunnus muodossa NNNNNNN-N. Asunto-osakeyhtiön nimi, Y-tunnus ja huoneistotunnus. Osakkeiden osakasluettelon mukainen merkintä on tarkistettava osakerekisteristä.

Vaihe 3 – Sovi kauppahinnasta ja käsirahasta. Velaton kauppahinta ja mahdollinen lainaosuus. Käsiraha enintään neljä prosenttia kauppahinnasta asuntokauppalain (843/1994) 4 luvun 9 §:n mukaisesti.

Vaihe 4 – Sovi hallinnon siirtymisestä ja kauppapäivästä. Kirjaa lopullisen kauppakirjan tekopäivä ja hallinnon siirtymisajankohta.

Vaihe 5 – Kirjaa erityisehdot. Rahoitusehto tai kuntotarkastusehto on kirjattava selkeästi.

Vaihe 6 – Allekirjoita esisopimus. Molemmat osapuolet allekirjoittavat sopimuksen kirjallisesti. Kaupanvahvistajaa ei yleensä tarvita asuntokaupan esisopimuksessa, toisin kuin kiinteistön esisopimuksessa maakaaren (540/1995) 2 luvun 7 §:n mukaisesti. Allekirjoituksen päivämäärä ja paikka merkitään muodossa PP.KK.VVVV.

Vaihe 7 – Tee lopullinen kauppakirja sovittuna päivänä. Varainsiirtovero 1,5 prosenttia kauppahinnasta maksetaan varainsiirtoverolain (931/1996) mukaisesti Verohallinnolle. Ostaja ilmoittaa huoneiston hallinnon muutoksesta asunto-osakeyhtiölle. Käräjäoikeus ratkaisee riidat oikeudenkäymiskaaren (4/1734) mukaisesti.

Lisävaihe – Tarkista lunastusoikeus. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä saattaa olla lunastuslauseke, jonka mukaan yhtiöllä tai muilla osakkailla on etuosto-oikeus myytyihin osakkeisiin asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 3 luvun mukaisesti. Lunastusoikeuden mahdollinen vaikutus on selvitettävä ennen esisopimuksen allekirjoittamista.

Lisävaihe – Varmista lainaosuus ja vastike. Selvitä isännöitsijäntodistuksesta huoneiston lainaosuus yhtiön lainoista ja kuukausittainen yhtiövastike. Lainaosuus on osa asunnon todellista hintaa. Varainsiirtovero 1,5 prosenttia lasketaan velattomasta kauppahinnasta, joka sisältää mahdollisen lainaosuuden, varainsiirtoverolain (931/1996) mukaisesti. Verohallinto neuvoo varainsiirtoveroa koskevissa kysymyksissä.

Lisävaihe – Tarkista huoneistotietojärjestelmä. Digi- ja väestötietovirasto (DVV) ylläpitää huoneistotietojärjestelmää (HUTI), johon asunto-osakkeiden omistustiedot rekisteröidään sähköisesti. Tarkista, että myyjä on rekisteröity osakkaaksi ennen esisopimuksen allekirjoittamista.

Lisävaihe – Pyydä yhtiöjärjestys tutustuttavaksi. Yhtiöjärjestys sisältää asunto-osakeyhtiön säännöt ja mahdolliset lunastuslausekkeet asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 3 luvun mukaisesti. Lunastuslausekkeen olemassaolo voi vaikuttaa kaupan toteutumiseen, joten se on tarkistettava ennen esisopimusta. Isännöitsijä toimittaa yhtiöjärjestyksen pyydettäessä.

Lisavaihe - Kauppahinnan muodostuminen. Selvitä velaton kauppahinta suhteessa lainaosuuteen. Velaton kauppahinta on kauppahinta lisattyna huoneiston osuudella yhtion veloista. Varainsiirtovero 1,5 prosenttia lasketaan velattomasta kauppahinnasta varainsiirtoverolain (931/1996) mukaisesti. Verohallinto neuvoo laskentaperusteissa.

Asuntokaupan esisopimuksen oikeudellinen perusta Suomessa on asuntokauppalaki (843/1994), jonka 4 luvussa säädetään käytetyn asunnon kaupasta ja esisopimuksesta.

Asuntokauppalain 4 luku 1 §. Asuntokaupan esisopimus on tehtävä kirjallisesti. Esisopimuksesta on käytävä ilmi kaupan osapuolet, kaupan kohde, kauppahinta ja kauppakirjan tekopäivä. Asuntokauppalain säännökset ovat pakottavia ostajan hyväksi, eikä niistä voida poiketa ostajan vahingoksi.

Käsiraja käsirahalle. Asuntokauppalain (843/1994) 4 luvun 9 §:n mukaan käsirahaksi voidaan ottaa enintään neljä prosenttia kauppahinnasta. Tätä suurempi käsiraha ei ole pätevä. Käsiraha on ennakko kauppahinnasta, ei erillinen maksu.

Tiedonantovelvollisuus. Myyjä on velvollinen antamaan ostajalle kaikki kaupan kannalta olennaiset tiedot huoneistosta asuntokauppalain (843/1994) 4 luvun 12 §:n mukaisesti. Isännöitsijäntodistus on keskeinen asiakirja. Tietojen salaaminen tai virheellinen antaminen on hinnanalennuksen tai kaupanpurun peruste.

Varainsiirtovero. Asunto-osakkeiden kaupassa varainsiirtovero on 1,5 prosenttia kauppahinnasta varainsiirtoverolain (931/1996) mukaisesti, kun taas kiinteistön kaupassa verokanta on 3 prosenttia. Ostaja maksaa veron Verohallinnolle. Käräjäoikeus ja Kuluttajariitalautakunta (KRL) ratkaisevat riidat.

Uudisasuntokaupan erityissäännökset. Asuntokauppalain (843/1994) 2 luku sääntelee uudisasuntokauppaa erityisesti. Rakennuttajan on otettava RS-turva rakentamisvaiheen suojaksi. RS-turva tarkoittaa vakuuksia, jotka suojaavat ostajien ennakkomaksuja, jos rakennuttaja joutuu maksukyvyttömäksi kesken rakentamisen. Uudisasuntokaupan esisopimukset poikkeavat käytetyn asunnon kaupan esisopimuksista useissa seikoissa.

Kuluttajansuoja. Asuntokauppalain (843/1994) kuluttajansuojasäännökset ovat pakottavia ostajan hyväksi. Elinkeinonharjoittajamyyjä ei voi sopia ostajan vahingoksi lain tasosta. Kuluttajariitalautakunta (KRL) tarjoaa nopean ja edullisen riidanratkaisumenettelyn asuntokauppariidoissa. Käräjäoikeus ratkaisee riidat oikeudenkäymiskaaren (4/1734) mukaisesti ja muutoksenhaku hovioikeuteen ja korkeimpaan oikeuteen valitusluvalla on mahdollista.

Osakkeiden siirtäminen ja osakasluettelo. Asunto-osakkeiden omistajatiedot merkitään osakasluetteloon asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 2 luvun 12 §:n mukaisesti. Osakkeen omistusoikeus siirtyy, kun kauppakirja allekirjoitetaan. Ostajan on ilmoitettava osakkeiden hankinnasta asunto-osakeyhtiölle, jotta tiedot merkitään osakasluetteloon.

Vuokrasopimusten siirtyminen. Jos huoneistossa on vuokralainen kaupantekohetkellä, vuokrasopimus sitoo ostajaa omistajan vaihtumisesta huolimatta huoneenvuokralain (481/1995) mukaisesti. Tämä on huomioitava esisopimuksessa. Käräjäoikeus ratkaisee vuokrasopimuksiin liittyvät riidat oikeudenkäymiskaaren (4/1734) mukaisesti.

Vakuutukset ja asuntokauppa. Ostajan on varmistettava, että huoneistoon on asianmukainen vakuutus kaupanteon jälkeen. Asunto-osakeyhtiolla on rakennusvakuutus yhteisille alueille, mutta huoneiston sisällön vakuuttaminen on osakkaan vastuulla. Vakuutusyhtiöt tarjoavat kotivakuutuksia asunto-osakkeen ostajille.

Asuntokaupan esisopimusta laadittaessa Suomessa esiintyy toistuvia virheitä.

Virhe 1 – Käsirajan ylittäminen. Asuntokauppalain (843/1994) 4 luvun 9 §:n mukaan käsiraha saa olla enintään neljä prosenttia kauppahinnasta. Jos sovitaan suuremmasta käsirahasta, ylittävä osa ei ole pätevä, ja myyjä voi joutua palauttamaan sen.

Virhe 2 – Kaupanvahvistajan virheellinen olettaminen pakolliseksi. Asuntokaupan esisopimukseen ei yleensä vaadita kaupanvahvistajaa, toisin kuin kiinteistön esisopimukseen maakaaren (540/1995) 2 luvun 7 §:n mukaisesti. Sekaannus näiden välillä voi aiheuttaa turhia kustannuksia tai viivästyksiä.

Virhe 3 – Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti. Myyjä on velvollinen antamaan ostajalle isännöitsijäntodistuksen ja kaikki tiedossaan olevat huoneistoon vaikuttavat seikat. Tietojen salaaminen johtaa vahingonkorvausvelvollisuuteen asuntokauppalain (843/1994) 4 luvun 12 §:n nojalla.

Virhe 4 – Rahoitusehdon puuttuminen. Jos ostaja ei ole varma rahoituksen saamisesta, rahoitusehto on kirjattava esisopimukseen. Ilman rahoitusehtoa ostaja menettää käsirahan, jos kauppa ei toteudu rahoitusvaikeuksien vuoksi.

Virhe 5 – Hallinnon siirtymisajankohdan sopimatta jättäminen. Hallinnon siirtymisajankohta on sovittava erikseen kauppakirjan tekopäivästä, erityisesti jos myyjä tarvitsee muuttoaikaa. Epäselvyys aiheuttaa riitoja siitä, milloin ostajalla on oikeus huoneistoon. Käräjäoikeus ratkaisee riidat oikeudenkäymiskaaren (4/1734) mukaisesti.

Virhe 6 – Lunastusoikeuden huomiotta jättäminen. Jos asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke, yhtiöllä tai muilla osakkailla on oikeus lunastaa myyty osake asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 3 luvun mukaisesti. Lunastusoikeuden käyttäminen voi estää esisopimuksen mukaisen kaupan toteutumisen, joten asia on selvitettävä etukäteen.

Virhe 7 – Isännöitsijäntodistuksen puuttuminen. Myyjä on velvollinen antamaan ostajalle isännöitsijäntodistuksen asuntokauppalain (843/1994) 4 luvun 12 §:n mukaisesti. Isännöitsijäntodistuksen puuttuminen tai vanhentunut todistus voi johtaa virheen perusteella hinnanalennukseen tai kaupanpurkuun. Käräjäoikeus ratkaisee riidat oikeudenkäymiskaaren (4/1734) mukaisesti.

Virhe 8 – Asuntokaupan esisopimuksen tekeminen kiinteistönä. Sekaannus siitä, onko kyseessä asunto-osakeyhtiön osake vai itsenäinen kiinteistö, voi johtaa vakaviin virheisiin. Kerrostalo- tai rivitaloasunto on asunto-osakeyhtiön osake, jota koskee asuntokauppalaki (843/1994). Omakotitalo omalla tontillaan on itsenäinen kiinteistö, jota koskee maakaari (540/1995) ja jonka kauppa edellyttää kaupanvahvistajaa. Virheellinen lain soveltaminen voi tehdä sopimuksesta pätemättömän.