Defined Parcel Purchase Deed Finland

Määräalan kauppakirja Suomessa on oikeudellisesti sitova asiakirja, jolla emäkiinteistön rajoiltaan määrätty osa, eli määräala, luovutetaan myyjältä ostajalle maakaaren (540/1995) mukaisesti. Määräala on kiinteistön maantieteellisesti rajattu, mutta vielä lohkomattomaksi jäänyt osa, jota ei ole rekisteröity omaksi itsenäiseksi kiinteistökseen kiinteistörekisteriin. Kiinteistörekisterin mukaisessa lohkomismenettelyssä määräalasta muodostetaan myöhemmin kiinteistönmuodostamislain (554/1995) mukainen itsenäinen kiinteistö, jolla on oma kiinteistötunnus muodossa NNN-NNN-NNNN-NNNN.

Maakaaren 2 luvun 1 §:n mukaan määräalan kauppa on tehtävä kirjallisesti ja julkisen kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien osapuolten läsnä ollessa. Ilman kaupanvahvistajan vahvistusta kauppa on pätemätön. Kaupanvahvistajina toimivat kaupanvahvistajista annetun lain (573/2009) mukaisesti muun muassa DVV:n virkamiehet ja julkiset notaarit.

Määräalan kauppakirja eroaa tavallisesta kiinteistön kauppakirjasta siinä, että kaupan kohde on vasta lohkottava. Ostajan on haettava lainhuutoa ensin määräalalle Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta maakaaren 11 luvun 1 §:n mukaisesti. Tämän jälkeen ostajan on haettava kiinteistönmuodostamislain mukaista lohkomistoimitusta, jossa Maanmittauslaitoksen maanmittausinsinööri merkitsee määräalan rajat maastoon ja muodostaa siitä uuden itsenäisen kiinteistön. Vasta lohkomisen jälkeen ostaja voi panttaa kiinteistöä pankille lainan vakuudeksi.

Määräalan rajaus on kauppakirjan kriittinen kohta. Määräala on yksilöitävä niin täsmällisesti, että molemmilla osapuolilla on yhtenäinen käsitys kaupan kohteesta. Pelkkä sanallinen kuvaus ei aina riitä; käytännössä kauppakirjaan liitetään karttaliite, jossa määräalan rajat on merkitty selvästi. Epätarkka rajaus voi johtaa riitaan lohkomistoimituksessa tai naapurisuhteiden ongelmiin. Maanmittauslaitoksen lohkomisessa toimitusinsinööri vahvistaa rajat virallisesti, mutta prosessi on helpompi, kun rajat on jo kuvattu kauppakirjassa selvästi.

Lohkomismenettelyssä syntyy lohkokiinteistö, jonka pinta-ala vahvistetaan mittausten perusteella. Emäkiinteistöstä ei lohkomisessa poistu muuta kuin määräalan mukainen alue. Lohkomistoimitus on maksullinen, ja Maanmittauslaitos laskuttaa toimitusmaksun kiinteistönmuodostamislain (554/1995) mukaisen taksan perusteella. Lohkomiskulujen jakautumisesta on syytä sopia kauppakirjassa.

Varainsiirtovero on kolme prosenttia kauppahinnasta varainsiirtoverolain (931/1996) mukaisesti. Ostajan on maksettava vero Verohallinnolle ja haettava lainhuutoa kuuden kuukauden kuluessa. Riidat ratkaistaan käräjäoikeudessa oikeudenkäymiskaaren (4/1734) 10 luvun mukaisesti. Hovioikeus ja korkein oikeus toimivat muutoksenhakuasteina. Maanmittauslaitoksen lohkomistoimituksesta voidaan valittaa maaoikeuteen.

Määräalan kauppakirja Suomessa tarvitaan, kun halutaan myydä osa kiinteistöstä ilman, että ensin tehdään lohkominen omistuskaupan kohteeksi. Seuraavat tilanteet edellyttävät määräalan kauppakirjaa.

Tontin jakaminen perillisten kesken tai osittaismyynti. Vanhaa suurta kiinteistöä jaetaan usein perunkirjoituksen tai perinnönjaon yhteydessä tai muuten useampaan osaan. Osa kiinteistöstä myydään ulkopuoliselle tai perilliselle ennen kuin lohkominen on tehty. Tässä tilanteessa laaditaan määräalan kauppakirja ja lohkominen tehdään kaupan jälkeen.

Uudisrakennustontin kauppa rakennuttajalle. Rakennuttaja tai yksityinen ostaja hankkii osan isosta kiinteistöstä rakentaakseen sille omakotitalon tai muun rakennuksen. Kohde on vielä lohkottava, jotta ostaja saa itsenäisen kiinteistön pankkilainan vakuudeksi.

Maatilan osan myynti. Maatilasta voidaan myydä jokin yksittäinen kiinteistönosa, kuten peltolohko tai metsäpalsta, ulkopuoliselle ilman koko maatilan kauppaa. Tässäkin laaditaan määräalan kauppakirja ja haetaan lohkominen jälkikäteen.

Kaupungistumishankkeet ja kaavoituksen toteuttaminen. Kunnan uuden alueen kaavoituksen yhteydessä maanomistajat voivat myydä osia kiinteistöistään rakentajille tai kunnalle ennen lohkomisen tekemistä.

Yrityksen kiinteistönhankinta osasta tilaa. Yritys voi hankkia tarvitsemansa teollisuustontin tai varastoalueen osana isompaa kiinteistöä ennen lohkomista.

Oikeudellisesti pätevä määräalan kauppakirja Suomessa sisältää seuraavat osatekijät maakaaren (540/1995) ja kiinteistönmuodostamislain (554/1995) mukaisesti.

Osapuolten yksilöinti. Myyjän täydellinen nimi, henkilötunnus muodossa DDMMYY-NNNN tai Y-tunnus ja osoite. Myyjän on oltava emäkiinteistön lainhuudon haltija. Ostajan vastaavat tiedot. Yrityksen ollessa osapuolena nimenkirjoitusoikeus tarkistetaan PRH:n kaupparekisteristä.

Emäkiinteistön yksilöinti. Emäkiinteistön kiinteistötunnus muodossa NNN-NNN-NNNN-NNNN, rekisterinimi ja sijaintikunta kiinteistörekisterin mukaisesti. Emäkiinteistön tiedot ovat lainhuudon hakemisen ja lohkomisen kannalta välttämättömiä.

Määräalan yksilöinti. Määräalan sijainti emäkiinteistöllä on kuvattava täsmällisesti ja ymmärrettävästi. Sanallinen kuvaus rajoista (pohjoinen, etelä, itä, länsi) ja viittaus liitekarttaan. Arvioitu pinta-ala hehtaareissa tai neliömetreinä. On selvää, että tarkka pinta-ala vahvistetaan vasta lohkomisessa. Epätarkkuus voi johtaa riitaan lohkomistoimituksessa.

Käyttötarkoitus ja kaavatilanne. Kaavatilanne (asemakaava, yleiskaava, ei kaavaa) ja rakennusoikeus on mainittava. Ostajan on tiedettävä ennen kauppaa, onko määräala asema- tai yleiskaavassa rakennuspaikaksi tarkoitettu vai onko rakentaminen kiellettyä tai rajoitettua.

Lohkomisvastuu. Kenen vastuulla on hakea Maanmittauslaitokselta lohkomistoimitus ja maksaa toimitusmaksu, on sovittava kauppakirjassa. Lohkominen hakee ostaja tai myyjä, mutta kustannuksista on syytä sopia etukäteen. Forms-legal.com tarjoaa täydentäväksi malliksi kiinteistön kauppakirjan vastaavan itsenäisen kiinteistön kauppaan.

Rasitteet ja oikeudet. Emäkiinteistöön kohdistuvat rasitteet, tieoikeudet ja kiinnitykset on luetteloitava. On myös sovittava, mitkä rasitteet jäävät emäkiinteistölle ja mitkä siirtyvät lohkokiinteistölle. Lohkomisessa toimitusinsinööri ratkaisee rasitteiden siirtymisen, mutta kauppakirjassa on hyvä ilmaista osapuolten tahto.

Kauppahinta ja varainsiirtovero. Kauppahinta euroina on kauppakirjan vähimmäissisältöä. Varainsiirtovero on kolme prosenttia kauppahinnasta varainsiirtoverolain (931/1996) mukaisesti.

Kaupanvahvistus ja lainhuuto. Kaupanvahvistajan nimi ja allekirjoitustiedot. Ostajan velvollisuus hakea lainhuutoa ensin määräalalle ja sitten lohkomista kuuden kuukauden kuluessa maakaaren 11 luvun 1 §:n mukaisesti.

Määräalan kauppakirjan täyttäminen Suomessa edellyttää huolellista valmistelua erityisesti kohteen yksilöinnin osalta.

Vaihe 1 – Hanki emäkiinteistön asiakirjat Maanmittauslaitokselta. Hanki lainhuutotodistus, rasitustodistus ja kiinteistörekisteriote emäkiinteistöstä. Tarkista lainhuutotodistuksesta, että myyjä on emäkiinteistön lainhuudon haltija.

Vaihe 2 – Määritä ja piirrä määräala kartalle. Laadi selkeä karttapiirros, josta käy ilmi määräalan sijainti emäkiinteistöllä, rajat ja arvioitu pinta-ala. Karttaan voidaan merkitä rajat kiinteistörekisterikartan pohjalta. Liitä kartta kauppakirjan liitteeksi.

Vaihe 3 – Selvitä kaavatilanne. Tarkista kunnan rakennusvalvonnasta tai kaavaotteesta, onko määräala kaavassa rakennuspaikaksi tarkoitettu. Rakennusoikeus (k-m²) ja kaavamerkintä on mainittava kauppakirjassa.

Vaihe 4 – Yksilöi emäkiinteistö ja määräala. Kirjaa emäkiinteistön kiinteistötunnus muodossa NNN-NNN-NNNN-NNNN, tilan nimi ja sijaintikunta. Kuvaa määräala täsmällisesti viittaamalla liitekartalle tai koordinaatteihin ja ilmoita arvioitu pinta-ala.

Vaihe 5 – Sovi lohkomisvastuusta. Kirjaa, kuka hakee lohkomistoimituksen Maanmittauslaitokselta ja maksaa toimitusmaksun. Yleensä ostaja hakee lohkomisen, koska se hyödyttää ostajaa eniten.

Vaihe 6 – Sovi kauppahinnasta ja maksuehdoista. Ilmoita kauppahinta euroina ja maksuaikataulu. Muista varainsiirtoveron (3 %) maksaminen Verohallinnolle lainhuutoa haettaessa.

Vaihe 7 – Järjestä kaupanvahvistaja. Kauppa on vahvistettava julkisen kaupanvahvistajan toimesta; ilman vahvistusta kauppa on pätemätön. Kauppakirja laaditaan kolmena kappaleena.

Vaihe 8 – Hae lainhuuto ja lohkominen. Kaupan jälkeen hae lainhuutoa ensin tälle määräalalle Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa. Tämän jälkeen hae lohkomista, jotta määräalasta muodostuu itsenäinen kiinteistö omalla kiinteistötunnuksellaan. Lohkomistoimituksessa toimitusinsinööri merkitsee rajat maastoon ja muodostaa uuden kiinteistön.

Määräalan kauppa Suomessa on usean lain sääntelyn kohteena.

Maakaaren muotovaatimus. Maakaaren 2 luvun 1 §:n mukaan määräalan kauppa on tehtävä kirjallisesti ja kaupanvahvistajan on vahvistettava se. Kauppakirjasta on käytävä ilmi luovutustarkoitus, luovutettava kohde, myyjä ja ostaja sekä kauppahinta. Epätarkka tai puuttuva määräalan yksilöinti voi tehdä kaupasta tulkinnanvaraisen.

Kiinteistönmuodostamislaki. Kiinteistönmuodostamislain (554/1995) mukainen lohkomistoimitus on välttämätön, jotta määräalasta muodostuu itsenäinen kiinteistö. Lohkominen haetaan Maanmittauslaitokselta, ja siinä toimitusinsinööri merkitsee rajat maastoon ja muodostaa uuden kiinteistön. Lohkomistoimitus on maksullinen.

Lainhuuto ja varainsiirtovero. Ostajan on haettava lainhuutoa ensin tälle määräalalle Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa maakaaren 11 luvun 1 §:n mukaisesti. Varainsiirtovero on kolme prosenttia kauppahinnasta varainsiirtoverolain (931/1996) mukaisesti.

Rasitteet lohkomisessa. Lohkomistoimituksessa toimitusinsinööri ratkaisee, mitkä emäkiinteistön rasitteet siirtyvät lohkokiinteistölle ja mitkä jäävät emäkiinteistölle. Osapuolten tahto on hyvä kirjata kauppakirjaan, jotta se voidaan huomioida toimituksessa.

Maaoikeusvalitus. Lohkomistoimituksesta voidaan valittaa maaoikeuteen kiinteistönmuodostamislain mukaisesti, jos osapuolet ovat eri mieltä rajojen sijainnista tai muista toimituksen ratkaisuista.

Riidanratkaisu. Riidat ratkaistaan kiinteistön sijaintikunnan käräjäoikeudessa oikeudenkäymiskaaren (4/1734) 10 luvun mukaisesti.

Määräalan kaupassa esiintyy toistuvia virheitä, jotka voivat johtaa oikeudellisiin riitoihin tai kaupan pätemättömyyteen.

Virhe 1 – Määräalan epätarkka yksilöinti. Vakavin virhe on määräalan rajauksen epätarkkuus. Jos kauppakirjassa sanotaan vain 'pohjoisosa' tai 'noin 3 000 m²' ilman karttaliitettä tai koordinaatteja, syntyvät helposti tulkintaerimielisyydet lohkomistoimituksessa. Karttaliite ja tarkka sanallinen kuvaus on aina tehtävä.

Virhe 2 – Lainhuudon hakeminen vasta koko lohkomisen jälkeen. Ostajan on haettava lainhuutoa ensin määräalalle kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta maakaaren 11 luvun 1 §:n mukaisesti, ei vasta lohkomisen jälkeen. Määräajan ylittäminen voi johtaa varainsiirtoveron korotukseen.

Virhe 3 – Lohkomisvastuusta sopimatta jättäminen. Jos kauppakirjassa ei sovita, kuka vastaa lohkomiskuluista ja hakee lohkomistoimituksen, syntyy helposti epäselvyys. Lohkominen on ostajan intressissä, mutta kuluvastuusta on syytä sopia nimenomaisesti.

Virhe 4 – Kaavatietojen selvittämättä jättäminen. Ostaja, joka ei selvitä kaavatilannetta ennen kauppaa, voi huomata, ettei määräalalle saa rakentaa. Kaavatilanne on tarkistettava kunnan rakennusvalvonnasta tai kaavaotteesta.

Virhe 5 – Kaupanvahvistajan puuttuminen. Kauppa on pätemätön ilman kaupanvahvistajaa maakaaren 2 luvun 1 §:n mukaisesti.

Virhe 6 – Varainsiirtoveron tai lainhuudon laiminlyönti. Varainsiirtoveron maksaminen ja lainhuudon hakeminen ovat lakisääteisiä velvollisuuksia kuuden kuukauden kuluessa.