Solicitud de Acogimiento al Código de Buenas Prácticas Bancario (Hipoteca Social)

La Solicitud de Acogimiento al Código de Buenas Prácticas Bancario (Hipoteca Social) es, en España, el escrito dirigido al organismo o autoridad competente regulado por Real Decreto-Ley 6/2012 art. 2; Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, mediante el que el interesado insta la tramitación de un procedimiento.

El Código de Buenas Prácticas Bancario (CBP), anexo al RDL 6/2012, es un código al que se han adherido voluntariamente todas las principales entidades hipotecarias españolas, supervisado por el Banco de España a través de su Comisión de Control del Código de Buenas Prácticas. El Banco de España mantiene un registro público de entidades adheridas en bde.es, que el deudor debe consultar antes de presentar la solicitud. Una vez acreditados los umbrales de vulnerabilidad del Artículo 3 del RDL 6/2012, la entidad prestamista queda legalmente obligada a aplicar un proceso secuencial de tres fases: Fase 1 — reestructuración de la deuda hipotecaria — mediante carencia de capital de hasta cinco años, reducción del tipo de interés al Euríbor más 0,25 puntos porcentuales durante la carencia y ampliación del plazo hasta 40 años; Fase 2 — medidas complementarias — incluyendo quita parcial del capital si la reestructuración de la Fase 1 deja la cuota por encima del 50 % de los ingresos netos del hogar; Fase 3 — dación en pago — transmisión del inmueble hipotecado a la entidad en plena extinción de toda la deuda hipotecaria, permitiendo al deudor permanecer como arrendatario social.

Los umbrales de vulnerabilidad del Artículo 3 del RDL 6/2012 exigen: que la unidad familiar no disponga de otros bienes o rentas suficientes; que los ingresos netos del hogar no superen tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples — 600 €/mes en 2024, umbral de 1.800 €/mes); que la cuota hipotecaria supere el 50 % de los ingresos netos totales del hogar; que la hipoteca recaiga sobre la vivienda habitual; y que el valor del bien no haya aumentado significativamente. La Ley 12/2023 introdujo umbrales más elevados — hasta cinco veces el IPREM — para hogares con menores, personas con discapacidad, familias numerosas (Ley 40/2003) o familias monoparentales.

La Comisión de Control del Código de Buenas Prácticas se reúne trimestralmente con representantes del Ministerio de Economía, el Banco de España, el Consejo General del Poder Judicial y asociaciones de consumidores, e informa anualmente a las Cortes Generales. El Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España supervisa las reclamaciones individuales de deudores frente a entidades que no apliquen correctamente el CBP.

Forms-legal.com ofrece este modelo para que los deudores hipotecarios en España puedan invocar formalmente sus derechos al amparo del RDL 6/2012, la Ley 1/2013 y la Ley 12/2023, dirigir la solicitud a la entidad prestamista o al servicio de gestión correspondiente, y adjuntar la documentación acreditativa de vulnerabilidad económica.

La Solicitud de Hipoteca Social en España resulta necesaria cuando el deudor hipotecario se enfrenta a un riesgo real de perder su vivienda habitual por impago o riesgo inminente de impago de las cuotas hipotecarias. El escenario más urgente se produce cuando la entidad ha emitido un requerimiento de pago al amparo del Artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), iniciando el plazo de 20 días antes de que pueda promover la ejecución hipotecaria ante el Juzgado de Primera Instancia competente.

Más allá del riesgo agudo de ejecución, la solicitud es procedente cuando el prestatario ha sufrido una reducción significativa y verificable de sus ingresos. Las circunstancias desencadenantes más habituales en el marco del CBP son: desempleo certificado por el Servicio Público de Empleo Estatal (SEPE) con certificado que acredite el agotamiento o la proximidad al agotamiento de la prestación contributiva; suspensión temporal de empleo por ERTE al amparo del Artículo 47 del Estatuto de los Trabajadores con notificación de la Tesorería General de la Seguridad Social (TGSS); enfermedad grave certificada por el INSS o una Mutua Colaboradora que afecte al deudor o a un familiar dependiente; divorcio o separación legal que convierta el hogar en monoingreso, acreditado mediante Convenio Regulador o resolución judicial; o fallecimiento de un codeudor o avalista que reduzca los ingresos del hogar por debajo de los umbrales del Artículo 3 del RDL 6/2012.

Una categoría específica de solicitudes corresponde a deudores víctimas de cláusulas hipotecarias abusivas declaradas nulas por el Tribunal Supremo o el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. La Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de marzo de 2015 sobre cláusulas suelo y la STJUE de 21 de diciembre de 2016 en los asuntos acumulados C-154/15, C-307/15 y C-308/15 (Gutiérrez Naranjo) establecieron que las cláusulas suelo son condiciones abusivas conforme a la Directiva 93/13/CEE y deben anularse con plena restitución retroactiva. Los deudores con cantidades cobradas en exceso pueden combinar la solicitud de acogimiento al CBP con una reclamación de compensación de deuda ante el Servicio de Atención al Cliente (SAC) de la entidad o el canal de reclamaciones del Banco de España.

La solicitud también es necesaria cuando el deudor pretende acceder al alquiler social tras la dación en pago prevista en el Artículo 3.d del RDL 6/2012 y en el Artículo 20 de la Ley 12/2023, que otorgan a las familias vulnerables el derecho a permanecer en su antigua vivienda como arrendatarios hasta siete años con una renta limitada a un porcentaje de los ingresos del hogar según el Índice de Referencia de Precios de Alquiler publicado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. La falta de presentación formal de la solicitud por escrito impide al deudor acceder a estas protecciones legales, ya que las entidades deben documentar cada caso ante el Banco de España.

Todas las solicitudes deben presentarse mediante burofax (servicio certificado de Correos con acreditación de contenido) o correo certificado con acuse de recibo a la dirección oficial de la entidad prestamista y, cuando la hipoteca haya sido titulizada o cedida, a la dirección del servicio de gestión. Dejar constancia fehaciente de la fecha de presentación es fundamental, ya que el Artículo 5 del RDL 6/2012 impide a la entidad iniciar o continuar la ejecución hipotecaria durante el mes de evaluación desde la recepción de la solicitud completa.

Una Solicitud de Hipoteca Social completa para España al amparo del RDL 6/2012 y la Ley 1/2013 debe incluir los siguientes elementos esenciales para satisfacer el marco de supervisión del Banco de España y los requisitos documentales del CBP.

**Identificación del deudor.** Nombre completo y DNI/NIE de todos los deudores hipotecarios y avalistas o fiadores; dirección completa de la vivienda habitual hipotecada; número de referencia del préstamo hipotecario tal como figura en el último extracto de la entidad; nombre y CIF de la entidad prestamista o, si la hipoteca ha sido cedida, nombre del gestor del activo (Altamira, Haya Real Estate, Anticipa, Lindorff/Intrum); y saldo pendiente de amortización con los intereses devengados.

**Composición de la unidad familiar.** Documentación de todos los miembros del hogar para la evaluación del Artículo 3 del RDL 6/2012: certificado de empadronamiento municipal del Ayuntamiento; libro de familia o certificados del Registro Civil de hijos y matrimonio; certificados de discapacidad o dependencia del IMSERSO o de la Consejería autonómica competente; y resoluciones judiciales sobre obligaciones de alimentos o convenios reguladores de divorcio.

**Documentación de ingresos y patrimonio.** Para acreditar el cumplimiento de los umbrales de ingresos del Artículo 3 del RDL 6/2012 se requiere: las tres últimas nóminas para trabajadores en activo, o el certificado del SEPE (Modelo RE-1 o certificado de prestación por desempleo) para desempleados; la última declaración del IRPF (Modelo 100) presentada ante la AEAT; certificación negativa de bienes inmuebles del Registro de la Propiedad acreditando que ningún miembro de la unidad familiar posee otros inmuebles (obtenible a través del Colegio de Registradores); y extractos bancarios de los tres últimos meses de todas las cuentas de los miembros del hogar.

**Cálculo de la carga hipotecaria.** Cálculo que acredite que la cuota hipotecaria mensual supera el 50 % de los ingresos netos mensuales totales del hogar, umbral central de elegibilidad del Artículo 3.c del RDL 6/2012. La Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario del Banco de España recomienda acompañar el cálculo con un presupuesto familiar mensual detallado para contextualizar la evaluación de vulnerabilidad.

**Medida solicitada.** Indicación precisa de la fase del CBP solicitada: (a) Fase 1 de reestructuración — especificando el período de carencia de capital y la reducción del tipo de interés conforme al CBP; (b) Fase 2 de medidas complementarias — solicitando quita parcial del capital si la reestructuración deja la cuota por encima del umbral del 50 %; o (c) Fase 3 de dación en pago con continuación como arrendatario social conforme a los artículos 3.d y 3.e del RDL 6/2012 y al Artículo 20 de la Ley 12/2023, especificando el período de alquiler social solicitado (hasta siete años para familias vulnerables).

**Cláusula de protección de datos.** Conforme al RGPD (Reglamento (UE) 2016/679) Artículo 6.1(c) y a la Ley Orgánica 3/2018 (LOPDGDD), la entidad prestamista trata los datos personales y financieros del deudor como responsable del tratamiento. Los derechos de acceso, rectificación, supresión, limitación y portabilidad pueden ejercerse ante el Delegado de Protección de Datos (DPD) de la entidad y, en última instancia, ante la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD). El modelo de forms-legal.com incluye el aviso de protección de datos exigido por el Artículo 13 del RGPD y la autorización SEPA para las domiciliaciones bancarias que puedan derivarse de un plan de reestructuración.

Forms-legal.com ofrece esta plantilla de Solicitud de Hipoteca Social España como punto de partida práctico conforme al marco del Plan Estatal de Vivienda y la Ley 5/2019 (LCCI). El Banco de España supervisa a las entidades de crédito y el cumplimiento de la normativa hipotecaria.