Umowa najmu dachu pod fotowoltaikę
UMOWA NAJMU DACHU POD INSTALACJĘ FOTOWOLTAICZNĄ
zawarta na podstawie art. 659 i następnych Kodeksu cywilnego w związku z ustawą z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii
Zawarta w miejscowości [Miejsce Data] pomiędzy:
Strony
[Wynajmujacy Nazwa], [Wynajmujacy Dane], zwanym dalej „Wynajmującym”,
a
[Najemca Nazwa], [Najemca Dane], zwanym dalej „Najemcą”.
Przedmiot najmu
§ 1. Przedmiot najmu
1. Wynajmujący, jako właściciel nieruchomości wskazanej w księdze wieczystej, oddaje Najemcy do używania powierzchnię dachu: [Adres Nieruchomosci], zwaną dalej „Przedmiotem Najmu”.
2. Najemca uprawniony jest do zainstalowania i eksploatacji instalacji fotowoltaicznej o mocy: [Parametry Instalacji], na Przedmiocie Najmu, w celu wytwarzania energii elektrycznej jako mikroinstalacja lub mała instalacja OZE w rozumieniu ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (Dz.U. 2015 poz. 478 ze zm.).
3. Wynajmujący oświadcza, że przysługuje mu tytuł prawny do nieruchomości, że nieruchomość jest wolna od obciążeń ograniczających cel umowy i że wyraża zgodę na wykonanie wszelkich robót budowlanych koniecznych do montażu instalacji fotowoltaicznej zgodnie z Prawem budowlanym.
Czynsz i płatności
§ 2. Czynsz i warunki płatności
4. Z tytułu najmu Najemca zobowiązuje się płacić Wynajmującemu czynsz: [Czynsz]. Czynsz płatny przelewem do ostatniego dnia każdego miesiąca na wskazany rachunek bankowy Wynajmującego.
5. Czynsz podlega corocznej waloryzacji o wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego.
6. W razie opóźnienia w zapłacie czynszu Wynajmującemu przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie (art. 481 Kodeksu cywilnego).
Czas trwania i wypowiedzenie
§ 3. Czas trwania i wypowiedzenie
7. Umowa zawarta jest na warunkach: [Czas Trwania Najmu].
8. W przypadku zbycia nieruchomości przez Wynajmującego nabywca wstępuje w prawa i obowiązki Wynajmującego z niniejszej umowy (art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego). Najemcy przysługuje prawo pierwokupu instalacji fotowoltaicznej przy ewentualnej jej sprzedaży.
9. Wynajmujący zobowiązuje się do wpisu prawa najmu do działu III księgi wieczystej nieruchomości (KW nr: [Wynajmujacy Dane]) na wniosek Najemcy.
Zobowiązania stron
§ 4. Zobowiązania stron i kary umowne
10. Obowiązki Najemcy i kary: [Zobowiazania Najemcy].
11. Wynajmujący zobowiązuje się zapewnić Najemcy dostęp do Przedmiotu Najmu, nie naruszać prawa Najemcy do korzystania z instalacji oraz nie instalować innych urządzeń na dachu bez pisemnej zgody Najemcy, jeżeli mogłoby to zacienić instalację fotowoltaiczną.
12. Po zakończeniu najmu Najemca zobowiązuje się usunąć instalację fotowoltaiczną i przywrócić dach do stanu technicznego sprzed montażu, na własny koszt i w terminie 6 miesięcy od daty zakończenia umowy.
Postanowienia końcowe
§ 5. Postanowienia końcowe
13. W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy KC o najmie (art. 659–692) i ustawy o OZE.
14. Wszelkie zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
15. Spory rozstrzyga Sąd Okręgowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach.
Podpisy
_______________________________ _______________________________
Wynajmujący Najemca
Wynajmujący
________________
Signature
Najemca
________________
Signature
Czym jest Umowa najmu dachu pod fotowoltaikę?
Umowa najmu dachu pod fotowoltaikę w Polsce to umowa, na podstawie której właściciel nieruchomości (wynajmujący) oddaje inwestorowi OZE (najemcy) do używania powierzchnię dachu w celu zainstalowania i eksploatowania instalacji fotowoltaicznej, a najemca zobowiązuje się płacić czynsz. Jest to szczególna forma umowy najmu uregulowanej w art. 659 i następnych Kodeksu cywilnego (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r., Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.), dostosowana do specyfiki inwestycji w odnawialne źródła energii.
Umowy najmu dachów pod fotowoltaikę stały się w Polsce popularnym instrumentem finansowania i rozwoju instalacji OZE, zwłaszcza w modelu PPA (Power Purchase Agreement — umowa zakupu energii) i ESCO (Energy Service Company). W tym modelu inwestor OZE finansuje całą inwestycję fotowoltaiczną, montuje instalację na cudzym dachu i przez umówiony czas (zazwyczaj 20–30 lat) eksploatuje ją, sprzedając wyprodukowaną energię właścicielowi dachu lub do sieci elektroenergetycznej, a właściciel dachu otrzymuje czynsz lub obniżoną cenę energii.
Podstawa prawna umowy najmu dachu pod fotowoltaikę w Polsce jest złożona i obejmuje kilka aktów prawnych. Art. 659 KC definiuje umowę najmu jako zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemcy — do płacenia czynszu. Przy umowach na czas oznaczony dłuższy niż rok wymagana jest forma pisemna pod rygorem zmiany na czas nieoznaczony (art. 660 KC). Zgodnie z art. 678 § 1 KC zbycie wynajętej nieruchomości przez wynajmującego nie powoduje wygaśnięcia najmu — nowy właściciel wstępuje w prawa i obowiązki wynajmującego. Ustawa z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii reguluje status instalacji jako mikroinstalacji lub małej instalacji OZE oraz zasady net-billingu. Prawo budowlane dotyczy wymogów formalnych montażu instalacji na dachu.
Kluczową różnicą umowy najmu dachu od standardowej umowy najmu lokalu jest cel użytkowania — najemca nie zamieszkuje dachu, lecz instaluje urządzenia wytwórcze. Stwarza to potrzebę szczególnych klauzul dotyczących praw i obowiązków przy montażu i demontażu instalacji, podziału korzyści z produkcji energii, ubezpieczenia instalacji, wpływu na stan techniczny dachu i procedury postępowania w razie szkody w budynku. Umowę należy dostosować do specyfiki technicznej dachu — jego nośności, orientacji, możliwego zacienienia i dostępu serwisowego.
Umowy najmu dachów pod fotowoltaikę zawierane są na długie okresy (20–30 lat), co zbliża je do umów dzierżawy (art. 693 KC — prawo do korzystania i pobierania pożytków). W praktyce stosuje się zarówno konstrukcję najmu, jak i dzierżawy, w zależności od zakresu praw najemcy do pożytków z instalacji. Wpis prawa najmu lub dzierżawy do działu III księgi wieczystej nieruchomości jest bardzo ważnym zabezpieczeniem dla najemcy — chroni jego prawo wobec nowego właściciela nieruchomości i banków finansujących.
Kiedy potrzebujesz Umowa najmu dachu pod fotowoltaikę?
Umowa najmu dachu pod fotowoltaikę w Polsce jest potrzebna w każdym przypadku, gdy inwestor OZE chce zainstalować panele słoneczne na cudzym dachu.
Model ESCO i inwestycje zewnętrznego inwestora. Firmy i instytucje (szkoły, szpitale, zakłady przemysłowe) udostępniające dachy inwestorom OZE w modelu ESCO zawierają umowę najmu lub dzierżawy dachu, na podstawie której inwestor instaluje fotowoltaikę bez kosztów dla właściciela budynku i przez umówiony czas dostarcza tańszą energię elektryczną.
Farmy dachowe i agregacja prosumentów. Deweloperzy i agregatorzy prosumentów energii odnawialnej wynajmują dachy budynków wielorodzinnych, biurowych i magazynowych pod duże instalacje fotowoltaiczne (200 kWp i powyżej), produkując energię sprzedawaną na rynku lub rozliczaną w systemie net-billing dla poszczególnych lokatorów.
Instalacje na obiektach samorządowych. Gminy i powiaty udostępniające dachy szkół, urzędów i obiektów komunalnych inwestorom OZE w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP) lub przetargu publicznego zawierają formalne umowy najmu lub dzierżawy wymagające procedury zamówień publicznych (ustawa z dnia 11 września 2019 r. Prawo zamówień publicznych).
Wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe. Zarządy spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot mieszkaniowych udostępniające dachy budynków wielorodzinnych inwestorom OZE potrzebują umowy najmu dachu zatwierdzonej uchwałą walnego zgromadzenia lub zebrania właścicieli lokali (art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali).
Cale Pool i wirtualne sieci energetyczne. Operatorzy Cable Pooling łączący kilka mikroinstalacji OZE z różnych lokalizacji w jednym punkcie przyłączeniowym do sieci zawierają wielostronne umowy najmu dachów i użytkowania gruntów pod instalacje OZE jako element infrastruktury klastra energetycznego.
Co powinien zawierać Umowa najmu dachu pod fotowoltaikę
Umowa najmu dachu pod fotowoltaikę w Polsce powinna zawierać następujące elementy, aby chronić obie strony przez cały długi okres eksploatacji instalacji.
Oznaczenie stron i nieruchomości. Pełne dane wynajmującego i najemcy oraz dokładny opis nieruchomości — adres, numer działki ewidencyjnej, numer księgi wieczystej (KW). Wynajmujący powinien przedstawić odpis z KW potwierdzający prawo własności i brak obciążeń ograniczających cel umowy.
Opis przedmiotu najmu. Precyzyjny opis dachu — jego powierzchnia w m², lokalizacja i orientacja (kąt, kierunek świata), nośność konstrukcyjna (kg/m²), typ pokrycia dachowego, dostępność i punkty wejścia dla serwisantów. Najlepiej z rzutem dachu jako załącznikiem. forms-legal.com zaleca dołączenie ekspertyzy technicznej dachu jako załącznika przed montażem instalacji.
Czynsz i waloryzacja. Stały czynsz miesięczny lub czynsz uzależniony od produkcji energii (revenue sharing). Klauzula waloryzacyjna powiązana z wskaźnikiem GUS lub wskaźnikiem cen energii elektrycznej. Termin i sposób płatności czynszu, konsekwencje opóźnienia (odsetki art. 481 KC). Ewentualne zwolnienie lub obniżenie czynszu w pierwszym roku eksploatacji.
Czas trwania najmu. Zazwyczaj 20–30 lat — dostosowany do amortyzacji inwestycji fotowoltaicznej i okresu gwarancji modułów. Klauzula o prawie najemcy do przedłużenia najmu na kolejny okres, warunki i termin wypowiedzenia (przy umowie na czas oznaczony powyżej roku — forma pisemna pod rygorem, art. 660 KC). Zasady postępowania przy sprzedaży nieruchomości przez wynajmującego (art. 678 KC).
Wpis do księgi wieczystej. Zobowiązanie wynajmującego do wyrażenia zgody na wpis prawa najmu lub dzierżawy do działu III KW nieruchomości — kluczowe zabezpieczenie najemcy chroniące jego prawo przy sprzedaży nieruchomości. Koszt wpisu do KW ponosi zazwyczaj najemca.
Obowiązki najemcy. Uzyskanie wszelkich wymaganych zgód i decyzji budowlanych (pozwolenie na budowę lub zgłoszenie), ubezpieczenie instalacji fotowoltaicznej i OC inwestora, wykonanie robót bez naruszenia integralności konstrukcji dachu, serwis instalacji, demontaż po zakończeniu najmu i przywrócenie dachu do stanu sprzed montażu. Zakaz subleasingu bez zgody wynajmującego.
Ochrona dachu i naprawienie szkody. Tryb postępowania przy szkodzie w dachu lub budynku spowodowanej przez instalację fotowoltaiczną lub roboty montażowe, zasady odpowiedzialności najemcy (art. 471 KC), obowiązek ubezpieczenia OC najemcy.
Jak wypełnić Umowa najmu dachu pod fotowoltaikę
Umowa najmu dachu pod fotowoltaikę w Polsce wypełniana jest krok po kroku, zapewniając kompletność i ochronę obu stron.
Krok 1 — oznacz strony. Wpisz pełne dane wynajmującego (imię, nazwisko lub firma, adres, PESEL lub NIP, numer KRS lub CEIDG, numer KW nieruchomości) i najemcy (firma, adres, NIP, KRS). Zweryfikuj tytuł prawny wynajmującego do nieruchomości przez odpis z KW.
Krok 2 — opisz przedmiot najmu. Wpisz adres nieruchomości, opis dachu (typ, powierzchnia w m², nośność, orientacja). Dołącz rzut dachu z zaznaczoną powierzchnią najmu jako załącznik. Wskaż numer KW nieruchomości.
Krok 3 — wskaż parametry instalacji. Podaj maksymalną móc planowanej instalacji fotowoltaicznej w kWp. Wpisz zobowiązanie najemcy do uzyskania wymaganych zgód budowlanych i zgłoszenia instalacji do OSD.
Krok 4 — ustal czynsz i waloryzację. Wpisz wysokość czynszu miesięcznego lub zasady revenue sharing. Dodaj klauzulę waloryzacyjną GUS. Określ termin płatności i numer rachunku bankowego wynajmującego.
Krok 5 — ustal czas trwania. Wpisz okres najmu (20–30 lat), prawo przedłużenia i warunki wypowiedzenia. Wskaż zasady postępowania przy sprzedaży nieruchomości (art. 678 KC) i prawo najemcy do wpisu do KW.
Krok 6 — określ obowiązki i kary. Wpisz obowiązki najemcy (ubezpieczenie, serwis, demontaż po zakończeniu, zakaz subleasingu) i kary umowne za naruszenia (art. 483 KC). Wskaż obowiązki wynajmującego (dostęp do dachu, niezacienienie instalacji).
Krok 7 — podpisz umowę. Wpisz miejscowość i datę. Podpisz w dwóch egzemplarzach z notarialnie poświadczonymi podpisami (wymagane przy wpisie do KW). Dla spółek — osoba uprawniona wg KRS.
Wymogi prawne dla Umowa najmu dachu pod fotowoltaikę
Umowa najmu dachu pod fotowoltaikę w Polsce podlega kilku reżimom prawnym, co wymaga staranności przy jej sporządzaniu.
Kodeks cywilny — najem i dzierżawa. Art. 659 KC definiuje najem; art. 693 KC — dzierżawę (prawo do pobierania pożytków). Umowa najmu dachu na czas oznaczony dłuższy niż rok wymaga formy pisemnej pod rygorem zmiany umowy na najem zawarty na czas nieoznaczony (art. 660 KC). Przy umowach najmu dachu pod fotowoltaikę na 20–30 lat formę pisemną jest obowiązkowa. Zbycie nieruchomości przez wynajmującego nie powoduje wygaśnięcia najmu — nowy właściciel wstępuje w prawa i obowiązki wynajmującego (art. 678 § 1 KC), jednak warto wzmocnić ochronę najemcy wpisem prawa najmu do KW.
Księga wieczysta i wpis prawa najmu. Wpis prawa najmu lub dzierżawy dachu do działu III księgi wieczystej nieruchomości na wniosek najemcy chroni jego prawo wobec nabywcy nieruchomości i wierzycieli wynajmującego. Wpis wymaga zgody wynajmującego — warto zapisać w umowie jego zobowiązanie do złożenia stosownego oświadczenia. Postępowanie wieczystoksięgowe prowadzi Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych.
Prawo budowlane. Montaż instalacji fotowoltaicznej na dachu może wymagać zgłoszenia do starostwa powiatowego lub pozwolenia na budowę zgodnie z ustawą Prawo budowlane, w zależności od mocy instalacji i rodzaju dachu. Umowa powinna wyraźnie wskazywać, która strona odpowiada za uzyskanie wymaganych zezwoleń i ponosi koszty z tym związane.
Ustawa o OZE i prosument. Jeżeli na wynajętym dachu instalowana jest mikroinstalacja OZE i właściciel dachu (lub najemca) uzyska status prosumenta energii odnawialnej, zasady rozliczenia energii w systemie net-billing reguluje art. 4 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii. Umowa powinna regulować, kto jest prosumentem i kto korzysta z depozytów prosumenckich.
Zamówienia publiczne. Jeżeli wynajmującym jest jednostka sektora finansów publicznych (gmina, powiat, szkoła), najem dachu pod fotowoltaikę może podlegać ustawie z dnia 11 września 2019 r. Prawo zamówień publicznych, w zależności od wartości umowy i kwalifikacji prawnej transakcji. W takim przypadku konieczne jest przeprowadzenie postępowania o udzielenie zamówienia publicznego lub skorzystanie z trybu szczególnego dla zamówień poniżej progu.
Najczęstsze błędy w Umowa najmu dachu pod fotowoltaikę
Umowa najmu dachu pod fotowoltaikę w Polsce bywa wadliwa z powodu typowych błędów, które można wyeliminować przy starannym jej sporządzeniu.
Błąd 1 — brak wpisu do księgi wieczystej. Umowa najmu dachu bez wpisu prawa najmu do KW nieruchomości nie chroni najemcy przy sprzedaży budynku nowemu właścicielowi — nowy właściciel może wypowiedzieć najem z krótszym terminem (art. 678 § 2 KC). Zalecenie: wpisz do umowy zobowiązanie wynajmującego do złożenia oświadczenia umożliwiającego wpis prawa najmu do działu III KW.
Błąd 2 — brak klauzuli o postępowaniu przy sprzedaży nieruchomości. Pominięcie zasad kontynuacji umowy przy zmianie właściciela nieruchomości naraża inwestycję na przedwczesne wypowiedzenie. Zalecenie: wpisz wprost przywołanie art. 678 KC i zobowiązanie wynajmującego do poinformowania nabywcy nieruchomości o istnieniu umowy najmu dachu.
Błąd 3 — nieprecyzyjny opis dachu i brak ekspertyzy nośności. Montaż instalacji fotowoltaicznej na dachu bez sprawdzenia nośności może skutkować uszkodzeniem konstrukcji budynku. Zalecenie: dołącz ekspertyzę techniczną dachu jako załącznik do umowy i wskaż maksymalne obciążenie w kg/m².
Błąd 4 — brak klauzuli o demontażu po zakończeniu najmu. Pominięcie obowiązku demontażu instalacji i przywrócenia dachu do stanu sprzed montażu naraża wynajmującego na koszty demontażu po zakończeniu umowy. Zalecenie: wpisz wprost obowiązek demontażu i przywrócenia stanu dachu na koszt najemcy w określonym terminie po zakończeniu najmu.
Błąd 5 — brak ubezpieczenia OC najemcy. Pominięcie obowiązku ubezpieczenia OC inwestora i instalacji fotowoltaicznej naraża wynajmującego na szkody w budynku nieobjęte polisą. Zalecenie: wpisz obowiązek najemcy do ubezpieczenia OC i instalacji fotowoltaicznej przez cały okres najmu, z wynajmującym jako współubezpieczonym lub uposażonym.
Cytuj tę stronę
Powołaj się na ten darmowy szablon w artykule, programie zajęć lub notatce badawczej:
Forms Legal. (2026). Umowa najmu dachu pod fotowoltaikę (Polska) [Legal document template]. Forms Legal. https://forms-legal.com/pl/polska/business/contracts/umowa-najmu-dachu-pod-fotowoltaike
"Umowa najmu dachu pod fotowoltaikę (Polska)." Forms Legal, 2026, https://forms-legal.com/pl/polska/business/contracts/umowa-najmu-dachu-pod-fotowoltaike.
@misc{formslegal-umowa-najmu-dachu-pod-fotowoltaike,
author = {{Forms Legal}},
title = {Umowa najmu dachu pod fotowoltaikę (Polska)},
year = {2026},
howpublished = {\url{https://forms-legal.com/pl/polska/business/contracts/umowa-najmu-dachu-pod-fotowoltaike}},
note = {Free legal document template}
}Najczęściej zadawane pytania
Tak — umowa najmu dachu pod fotowoltaikę zawierana na czas oznaczony dłuższy niż rok wymaga formy pisemnej pod rygorem, że umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 Kodeksu cywilnego). Ponieważ umowy najmu dachów pod instalacje fotowoltaiczne zawierane są zazwyczaj na 20–30 lat, forma pisemna jest bezwzględnie obowiązkowa. Co więcej, jeżeli najemca chce wpisać prawo najmu do działu III księgi wieczystej nieruchomości — a jest to kluczowe zabezpieczenie chroniące prawa najemcy wobec nowych właścicieli — oświadczenie wynajmującego o wyrażeniu zgody na wpis wymaga formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym lub aktu notarialnego. Dlatego dla pełnego bezpieczeństwa prawnego umowę najmu dachu pod fotowoltaikę, zwłaszcza zawieraną przez profesjonalnych inwestorów OZE, warto zawrzeć w formie aktu notarialnego lub co najmniej pisemnej z notarialnie poświadczonymi podpisami, co umożliwi wpis do KW bez dodatkowych formalności.
Zbycie wynajętej nieruchomości (budynku z dachem) przez wynajmującego nie powoduje wygaśnięcia najmu — na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego nabywca nieruchomości wstępuje w prawa i obowiązki wynajmującego z chwilą przeniesienia własności. Oznacza to, że nowy właściciel jest zobowiązany respektować umowę najmu dachu pod fotowoltaikę na dotychczasowych warunkach. Jednak art. 678 § 2 KC daje nabywcy nieruchomości prawo do wypowiedzenia najmu na czas nieoznaczony z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, chyba że najem wpisany jest do KW lub nabywca wiedział o najmie w chwilą nabycia. Dlatego wpis prawa najmu dachu do działu III KW jest kluczowym zabezpieczeniem — chroni najemcę bezwzględnie wobec każdego nabywcy nieruchomości, w tym wierzycieli wynajmującego egzekwujących z nieruchomości. Najemca powinien żądać od wynajmującego wpisania prawa najmu do KW jako warunek zawarcia długoterminowej umowy.
Czynsz za wynajem dachu pod instalację fotowoltaiczną w Polsce jest różnorodny i zależy od lokalizacji, powierzchni dachu, jego orientacji i mocy planowanej instalacji. Typowe modele rozliczenia czynszu to: czynsz stały miesięczny w wysokości 1 000–5 000 zł netto miesięcznie za dach o powierzchni 300–1000 m² pod instalację 100–400 kWp — przy dobrze nasłonecznionym dachu w centralnej Polsce, revenue sharing (podział przychodów) — najemca płaci wynajmującemu 5–15% wartości energii elektrycznej wyprodukowanej przez instalację w danym miesiącu lub roku, darmowa energia dla wynajmującego — inwestor OZE montuje instalację bezpłatnie, a właściciel dachu otrzymuje pewien procent wyprodukowanej energii na własne potrzeby, np. 30–50%. Każdy z modeli ma wady i zalety — czynsz stały zapewnia pewność przychodów wynajmującemu, ale nie korzysta ze wzrostu cen energii; revenue sharing uzależnia przychody od nasłonecznienia i cen energii. Kluczowe jest zastrzeżenie waloryzacji czynszu (np. o wskaźnik GUS lub cenowy wskaźnik energii elektrycznej), aby zachować realną wartość przez 20–30 lat trwania umowy.
Zdecydowanie tak. Wpis prawa najmu lub dzierżawy dachu do działu III księgi wieczystej (KW) nieruchomości jest najskuteczniejszą formą ochrony praw inwestora OZE instalującego fotowoltaikę na cudzym dachu. Wpis do KW zapewnia skuteczność najmu wobec każdego nabywcy nieruchomości — nawet jeżeli kupujący nie wiedział o istnieniu umowy najmu, jest nią związany. Bez wpisu do KW nowy właściciel może wypowiedzieć najem zawarty na czas nieoznaczony z zachowaniem krótkich terminów (art. 678 § 2 KC), co przy umowie 25-letniej oznacza ryzyko utraty całej inwestycji. Wpis do KW chroni też najemcę przed egzekucją komorniczą z nieruchomości przez wierzycieli wynajmującego — komornik sprzedaje nieruchomość z obciążeniem prawem najmu wpisanym do KW. Procedura wpisu: wynajmujący składa oświadczenie (z podpisem notarialnie poświadczonym) o wyrażeniu zgody na wpis prawa najmu, a najemca lub jego notariusz składa wniosek do Sądu Rejonowego Wydziału Ksiąg Wieczystych. Opłata sądowa od wniosku o wpis prawa najmu wynosi 200 zł (ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
Po zakończeniu umowy najmu dachu najemca zobowiązany jest usunąć instalację fotowoltaiczną z dachu i przywrócić dach do stanu technicznego sprzed montażu, na własny koszt i w ustalonym terminie (zazwyczaj 6–12 miesięcy od zakończenia najmu). Instalacja fotowoltaiczna jest własnością najemcy przez cały czas trwania umowy — jako element wyposażenia, który nie staje się częścią składową nieruchomości, lecz pozostaje ruchomością należącą do inwestora. Demontaż instalacji powinien być przeprowadzony przez certyfikowanego instalatora OZE, a odpady po demontażu (zużyte moduły fotowoltaiczne) podlegają przepisom o odpadach elektrotechnicznych (WEEE — Waste Electrical and Electronic Equipment) i muszą być przekazane do autoryzowanego punktu zbiórki. Moduły fotowoltaiczne po 25–30 latach eksploatacji mają około 80% pierwotnej mocy i mogą być ponownie użyte lub poddane recyklingowi. W umowie warto zastrzec, co się stanie z instalacją, jeżeli najemca nie usunie jej w terminie — wynajmujący może to uczynić na koszt najemcy lub zatrzymać instalację jako rekompensatę.
Prosumentem energii odnawialnej w rozumieniu art. 2 pkt 27a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii jest podmiot wytwarzający energię elektryczną we własnej instalacji OZE i wprowadzający nadwyżki do sieci elektroenergetycznej. Przy wynajmie dachu pod fotowoltaikę prosumentem może być najemca (inwestor OZE) lub właściciel dachu (wynajmujący) — zależnie od struktury umowy i posiadacza koncesji lub zgłoszenia mikroinstalacji do OSD. Model 1: najemca jako prosument — najemca jest posiadaczem mikroinstalacji, zawiera umowę kompleksową z OSD i rozlicza energię w systemie net-billing; wynajmujący otrzymuje tylko czynsz. Model 2: wynajmujący jako prosument — właściciel dachu jest prosumentem i korzysta z tańszej energii z własnej instalacji zainstalowanej przez inwestora na zasadach dzierżawy lub umowy PPA. Model 3: wspólny klaster energetyczny — wynajmujący i kilku innych odbiorców tworzą klaster energetyczny na podstawie art. 38a ustawy o OZE i rozliczają energię z instalacji fotowoltaicznej na dachu między sobą. Wybór modelu wpływa na opodatkowanie czynszu, stawkę VAT i zasady rozliczeń z OSD — dlatego warto skonsultować strukturę umowy z doradcą podatkowym przed jej zawarciem.
Przy umowie najmu dachu pod instalację fotowoltaiczną potrzebne są co najmniej dwa rodzaje ubezpieczeń. Po pierwsze — ubezpieczenie OC inwestora (najemcy): polisa odpowiedzialności cywilnej najemcy za szkody wyrządzone osobom trzecim i właścicielowi budynku w trakcie montażu, eksploatacji i demontażu instalacji. Suma gwarancyjna OC powinna być adekwatna do wartości instalacji i budynku (zazwyczaj min. 1–2 mln zł). Wynajmujący powinien być wskazany jako podmiot uprawniony do odszkodowania w ramach polisy OC najemcy. Po drugie — ubezpieczenie majątkowe instalacji fotowoltaicznej: polisa pokrywająca szkody w instalacji od ognia, gradu, wiatru, uderzenia pioruna, przepięcia, kradzieży i wandalizmu. Producenci modułów fotowoltaicznych i instytucje finansujące inwestycje OZE (banki) wymagają utrzymywania ubezpieczenia majątkowego przez cały okres eksploatacji. Polisa ubezpieczeniowa chroni też wynajmującego — w przypadku pożaru spowodowanego przez instalację elektryczną fotowoltaiki firma ubezpieczeniowa najemcy pokrywa szkody w budynku. Umowa najmu dachu powinna zobowiązywać najemcę do utrzymywania obu polis przez cały czas trwania najmu i do corocznego przedkładania wynajmującemu kopii aktualnych polis.
Tak — wspólnota mieszkaniowa może wynająć dach budynku wielorodzinnego pod instalację fotowoltaiczną, jednak wymagana jest uchwała właścicieli lokali podjęta na zebraniu wspólnoty. Najem dachu zaliczany jest do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali — wymaga zatem uchwały podjętej większością głosów właścicieli lokali, liczoną według udziałów w nieruchomości wspólnej. Zarząd wspólnoty nie może samodzielnie zawrzeć umowy najmu dachu bez tej uchwały. Po podjęciu uchwały zarząd reprezentuje wspólnotę jako stronę umowy najmu. Przychody z czynszu za wynajem dachu stanowią przychody wspólnoty i mogą być przeznaczone na fundusz remontowy lub inne wydatki zaplanowane w planie gospodarczym. Podatkowo przychody wspólnoty z najmu dachu opodatkowane są CIT (zwolnienie do określonej kwoty, jeśli przeznaczone na utrzymanie budynku) lub ryczałtem od najmu. Przy wynajmie dachu szkoły lub instytucji samorządowej zastosowanie mogą mieć przepisy ustawy o finansach publicznych i ustawy o zamówieniach publicznych regulujące gospodarowanie mieniem publicznym.
Niniejszy szablon ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Przepisy różnią się w zależności od jurysdykcji i zmieniają się z czasem. W sprawie porady dostosowanej do Twojej sytuacji skonsultuj się z wykwalifikowanym prawnikiem.Pełne zastrzeżenie prawne
Znalazłeś błąd? Daj nam znaćRelated Documents
You may also find these documents useful:
Umowa na instalację fotowoltaiki
Wzór umowy na montaż instalacji fotowoltaicznej w Polsce. Reguluje zakres robót, moc systemu, cenę, harmonogram płatności, gwarancję, kary umowne i obowiązki wobec OSD. Podstawa prawna: ustawa o OZE, Prawo budowlane, KC art. 647–658.
Umowa serwisu instalacji OZE
Wzór umowy serwisowej instalacji OZE w Polsce (fotowoltaika, pompa ciepła, magazyn energii). Reguluje zakres przeglądów, monitoring, usuwanie usterek, wynagrodzenie i poufność. Podstawa: KC art. 750, ustawa o OZE, uprawnienia SEP i certyfikat UDT.
Umowa najmu lokalu użytkowego
Wzór umowy najmu lokalu użytkowego między wynajmującym a najemcą prowadzącym działalność w Polsce. Reguluje przedmiot najmu, czynsz z VAT 23%, kaucję, opłaty eksploatacyjne i wypowiedzenie. Podstawa prawna: art. 659 i nast. Kodeksu cywilnego.
Oświadczenie prosumenta energii odnawialnej
Wzór oświadczenia prosumenta energii odnawialnej w Polsce do OSD i sprzedawcy energii. Potwierdza status mikroinstalacji OZE, net-billing i zgodę na rozliczenie depozytowe. Podstawa: ustawa o OZE art. 2 pkt 27a i art. 4, Prawo energetyczne.