Fremlejekontrakt

Fremlejekontrakt i Danmark er den aftale, hvormed en lejer (fremlejegiver) overlader brugsretten til hele eller en del af sit lejemål til en anden person (fremlejetager) mod betaling af leje. Fremleje reguleres af lov om leje (lejeloven), LBK nr. 341 af 22. marts 2022, navnlig §§ 156 til 159. Fremlejekontrakten skaber et lejeforhold mellem fremlejegiver og fremlejetager, men ikke mellem fremlejetager og den oprindelige udlejer. Fremlejetager indtræder altså ikke i fremlejegivers rettigheder over for udlejer og opnår ikke et selvstændigt lejeforhold til ejendommens ejer. Fremlejegiver forbliver ansvarlig over for udlejer for lejemålet, herunder for betaling af leje og for, at husordenen overholdes, og fremlejen ophører senest, når fremlejegivers eget lejeforhold ophører.

Dansk lejeret skelner mellem to former for fremleje. Fremleje af en del af lejligheden er reguleret af lejelovens § 156: En lejer har som hovedregel ret til at fremleje en del af lejligheden til højst det antal personer, der svarer til antallet af beboelsesrum, mod anmeldelse til udlejer. Denne ret kan udlejer ikke uden videre nægte. Fremleje af hele lejligheden er derimod reguleret af lejelovens § 157 og er kun lovlig, når lejer er midlertidigt fraværende i op til 2 år af nærmere bestemte grunde som sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lignende, og under forudsætning af, at udlejer underrettes.

Lejen ved fremleje er begrænset. Fremlejegiver må ikke kræve en fremleje, der væsentligt overstiger den leje, fremlejegiver selv betaler for det fremlejede, inklusive forbrug. En fremlejegiver må altså ikke tjene på fremlejen ved at opkræve en højere leje end sin egen. Overtrædelse af denne regel kan medføre, at fremlejetager kan kræve den for meget betalte leje tilbage, og at fremlejegiver pådrager sig et ansvar.

Afregning af depositum og forudbetalt leje er undergivet en særlig frist. Efter fremlejeforholdets ophør skal fremlejegiver afregne depositum og forudbetalt leje med fremlejetager inden 6 uger. Dette beskytter fremlejetager mod, at fremlejegiver tilbageholder sikkerheden unødigt længe. Fristen er kortere end ved et almindeligt lejeforhold og afspejler fremlejens midlertidige karakter.

Ulovlig fremleje er en alvorlig misligholdelse. Hvis en lejer fremlejer i strid med loven, eksempelvis fremlejer hele lejligheden uden en lovlig grund eller uden at underrette udlejer, eller opkræver en for høj fremleje, kan udlejer ophæve fremlejegivers eget lejeforhold efter lejelovens § 182. En lejer, der ønsker at fremleje, bør derfor altid sikre sig, at fremlejen er lovlig, og at udlejer er behørigt underrettet.

Fremleje skal holdes adskilt fra en egentlig overdragelse af lejemålet. Ved fremleje bevarer fremlejegiver sit lejeforhold til udlejer og vender tilbage til lejemålet efter fremlejeperioden. Ved en overdragelse træder en ny lejer derimod helt i den hidtidige lejers sted. Fremleje er altså midlertidig, mens en overdragelse er endelig, og de to instrumenter følger forskellige regler. En lejer, der reelt er flyttet permanent, kan ikke lovligt fremleje hele lejligheden, men må i stedet opsige sit lejemål.

Fremlejekontrakt i Danmark er nødvendig, hver gang en lejer ønsker at overlade brugsretten til hele eller en del af sit lejemål til en anden person. Den typiske situation for fremleje af hele lejligheden er et midlertidigt fravær, hvor lejer eksempelvis tager på et studieophold i udlandet, midlertidigt forflyttes i sit arbejde, indlægges i en længere periode eller flytter sammen med en partner på prøve. I disse tilfælde ønsker lejer at bevare sit lejemål, men har ikke brug for det i en periode.

Fremleje af en del af lejligheden er relevant, når en lejer ønsker at dele boligen med en anden, eksempelvis en studerende, der fremlejer et værelse til en medstuderende, eller en lejer, der får brug for at supplere sin økonomi. Denne form for fremleje er udbredt i de større studiebyer som København, Aarhus, Odense, Aalborg og Esbjerg, hvor presset på boligmarkedet er stort, og hvor mange unge deler en lejlighed.

En skriftlig fremlejekontrakt er afgørende for at fastlægge vilkårene klart. Det gælder fremlejeperioden, lejen, depositum, hvad der er omfattet af fremlejen, og hvem der har ansvaret for forbrug og vedligeholdelse. Uden en skriftlig kontrakt opstår let tvist om, hvornår fremlejen ophører, og om fremlejetager skal flytte, når fremlejegiver vender tilbage. En klar kontrakt beskytter begge parter.

Fremlejekontrakten er også nødvendig for at dokumentere over for udlejer, at fremlejen er lovlig. Fremleje skal anmeldes til udlejer, og ved fremleje af hele lejligheden skal udlejer underrettes om grunden og perioden. En skriftlig kontrakt giver lejer mulighed for at fremlægge dokumentation for, at fremlejen er midlertidig og lovlig, hvilket er væsentligt, fordi ulovlig fremleje kan koste lejer sit eget lejemål.

Ved fremleje bør lejer være opmærksom på, om lejekontrakten eller en eventuel andelsboligforenings vedtægter indeholder særlige regler om fremleje. I andelsboliger og ejerlejligheder kan der gælde supplerende eller afvigende regler, og i almene boliger gælder almenlejelovens regler om fremleje. En lejer, der er i tvivl, bør undersøge sit retsgrundlag, før fremlejen indgås, for at undgå at fremleje ulovligt.

Fremlejekontrakt i Danmark skal indeholde en række væsentlige elementer for at være klar og lovlig. Forms-legal.com stiller denne skabelon til rådighed, men fremlejegiver bør sikre sig, at fremlejen er lovlig efter lejelovens §§ 156 til 159, før kontrakten indgås.

Parterne: Fuldt navn og kontaktadresse på fremlejegiver, der er den oprindelige lejer, og på fremlejetager. Det skal være klart, at fremlejegiver fortsat er ansvarlig over for udlejer, og at fremlejetager alene har et lejeforhold til fremlejegiver, ikke til ejendommens ejer.

Det fremlejede: Den præcise adresse på lejemålet og angivelse af, om fremlejen omfatter hele lejligheden eller alene en del eller et værelse. Ved fremleje af hele lejligheden skal den lovlige grund til fremlejen angives, eksempelvis et studieophold, en forretningsrejse eller sygdom, da fremleje af hele lejligheden kun er lovlig ved midlertidigt fravær i op til 2 år, jf. lejelovens § 157.

Periode: Fremlejeperiodens begyndelse og ophør. En fremlejekontrakt er typisk tidsbegrænset og ophører uden yderligere opsigelse ved periodens udløb. Ved fremleje af hele lejligheden må perioden ikke overstige 2 år.

Leje og depositum: Den månedlige leje, der ikke væsentligt må overstige den leje, fremlejegiver selv betaler for det fremlejede inklusive forbrug. Et depositum til sikkerhed for fremlejetagers forpligtelser. Det er væsentligt at huske, at fremlejegiver skal afregne depositum og forudbetalt leje med fremlejetager inden 6 uger efter fremlejeforholdets ophør.

Forhold til udlejer: Oplysning om, at udlejer er underrettet om fremlejen. Fremleje skal anmeldes til udlejer, og ulovlig fremleje er en ophævelsesgrund efter lejelovens § 182, der kan koste fremlejegiver sit eget lejemål. Kontrakten bør pålægge fremlejetager at overholde husordenen og lejekontraktens vilkår.

Omfang og lovlig grund: Det skal fremgå klart, om fremlejen omfatter hele lejligheden eller alene en del. Ved fremleje af hele lejligheden er den lovlige grund og perioden afgørende, da fremleje af hele lejligheden kun er lovlig ved midlertidigt fravær i op til 2 år efter lejelovens § 157. Ved fremleje af en del af lejligheden følger retten af § 156. Fremlejetagers retsstilling: Kontrakten bør gøre klart, at fremlejetager ikke opnår et selvstændigt lejeforhold til udlejer, og at fremlejen ophører, hvis fremlejegivers eget lejeforhold ophører.

Særlige vilkår: Aftaler om møbler, hvidevarer, forbrug, rengøring og adgang til fælles faciliteter. Det bør fremgå, om det fremlejede er møbleret, og hvem der hæfter for skader. En tilstandsbeskrivelse ved fremlejens begyndelse, gerne med fotos, beskytter begge parter ved ophøret. Tvister kan indbringes for Huslejenævnet i den kommune, hvor lejemålet er beliggende, og videre for boligretten.

Tilstandsbeskrivelse: Det anbefales, at parterne ved fremlejens begyndelse udarbejder en beskrivelse af det fremlejedes stand, gerne med fotos, så det ved fremlejeforholdets ophør kan dokumenteres, hvilke skader der er opstået under fremlejen. Dette beskytter både fremlejegiver, der hæfter over for udlejer, og fremlejetager mod uberettigede krav. Inventar og forbrug: Hvis det fremlejede er møbleret, bør en liste over møbler og inventar vedlægges, og det bør fremgå, hvordan forbrug som varme, vand og el afregnes, så lejen ikke skjult overstiger det lovlige niveau.

Varighed og tilbagevenden: Kontrakten bør gøre klart, at fremlejen er midlertidig, og at fremlejetager skal fraflytte ved periodens udløb, når fremlejegiver vender tilbage. En tidsbegrænset fremlejekontrakt ophører uden yderligere opsigelse ved periodens udløb, hvilket forebygger tvist om, hvornår fremlejetager skal flytte.

Fremlejekontrakt i Danmark udfyldes ved først at sikre sig, at fremlejen er lovlig, og dernæst at fastlægge vilkårene klart. Begynd med at angive fremlejegivers fulde navn og en kontaktadresse, hvor fremlejegiver kan nås under fremlejen, samt fremlejetagers fulde navn og nuværende adresse.

Angiv dernæst lejemålets præcise adresse og vælg, om fremlejen omfatter hele lejligheden eller alene en del eller et værelse. Ved fremleje af hele lejligheden udfyldes begrundelsesfeltet med den lovlige grund til fremlejen, eksempelvis et studieophold i udlandet i en bestemt periode. Husk, at fremleje af hele lejligheden kun er lovlig ved midlertidigt fravær i op til 2 år, jf. lejelovens § 157, og at fremleje af en del af lejligheden følger § 156.

Fastsæt fremlejeperiodens begyndelse og ophør. Fremlejekontrakten bør være tidsbegrænset, så den ophører uden yderligere opsigelse ved periodens udløb. Udfyld den månedlige leje, og kontroller, at den ikke væsentligt overstiger den leje, fremlejegiver selv betaler for det fremlejede inklusive forbrug, da en for høj fremleje er ulovlig.

Angiv depositum til sikkerhed for fremlejetagers forpligtelser. Vær opmærksom på, at fremlejegiver skal afregne depositum og forudbetalt leje med fremlejetager inden 6 uger efter fremlejeforholdets ophør, hvilket er en kortere frist end ved et almindeligt lejeforhold.

Marker, om udlejer er underrettet om fremlejen. Fremleje skal anmeldes til udlejer, og ved fremleje af hele lejligheden skal udlejer underrettes om grunden og perioden. Under særlige vilkår beskrives, om det fremlejede er møbleret, hvordan forbrug afregnes, og hvem der hæfter for skader. Datoer angives i formatet DD-MM-ÅÅÅÅ og beløb i kroner. Når kontrakten er udfyldt, underskriver begge parter, og hver part beholder et eksemplar. Gem en kopi sammen med dokumentationen for underretningen af udlejer.

Udarbejd en tilstandsbeskrivelse af det fremlejede ved fremlejens begyndelse, gerne med fotos, så det ved ophøret kan dokumenteres, hvilke skader der er opstået under fremlejen. Er det fremlejede møbleret, vedlægges en liste over møbler og inventar. Det bør fremgå, hvordan forbrug som varme, vand og el afregnes, så det samlede beløb, fremlejetager betaler, ikke skjult overstiger det lovlige niveau.

Afklar endelig forholdet til udlejer, før fremlejen begynder. Ved fremleje af en del af lejligheden anmeldes fremlejen til udlejer efter lejelovens § 156, og ved fremleje af hele lejligheden underrettes udlejer om grunden og perioden efter § 157. Kontroller, om lejekontrakten eller en eventuel andelsboligforenings vedtægter indeholder særlige regler om fremleje, da disse kan supplere eller fravige lejelovens udgangspunkt.

Fremlejekontrakt i Danmark skal overholde lov om leje (LBK nr. 341 af 22. marts 2022), navnlig §§ 156 til 159 om fremleje. Fremleje af en del af lejligheden følger § 156, hvorefter en lejer som hovedregel har ret til at fremleje en del af lejligheden mod anmeldelse til udlejer. Fremleje af hele lejligheden følger § 157 og er kun lovlig ved midlertidigt fravær i op til 2 år af nærmere bestemte grunde som sygdom, arbejde, studie eller udlandsophold, og under forudsætning af, at udlejer underrettes.

Lejen ved fremleje er begrænset. Fremlejegiver må ikke kræve en fremleje, der væsentligt overstiger den leje, fremlejegiver selv betaler for det fremlejede inklusive forbrug. En for høj fremleje kan fremlejetager kræve tilbage. Fremlejegiver skal afregne depositum og forudbetalt leje med fremlejetager inden 6 uger efter fremlejeforholdets ophør.

Fremlejetager opnår ikke et selvstændigt lejeforhold til den oprindelige udlejer og indtræder ikke i fremlejegivers rettigheder over for udlejer. Fremlejegiver forbliver ansvarlig over for udlejer for lejemålet. Ulovlig fremleje, eksempelvis fremleje af hele lejligheden uden lovlig grund eller uden underretning af udlejer, er en ophævelsesgrund efter lejelovens § 182 og kan koste fremlejegiver dennes eget lejeforhold. I andelsboliger, ejerlejligheder og almene boliger kan der gælde supplerende eller afvigende regler om fremleje. Tvister kan indbringes for Huslejenævnet og videre for boligretten.

Fremleje af en del af lejligheden efter § 156 er som hovedregel en ret for lejer, der ikke uden videre kan nægtes af udlejer, men udlejer kan modsætte sig fremlejen, hvis det samlede antal beboere kommer til at overstige antallet af beboelsesrum, eller hvis udlejer har en anden rimelig grund. Fremleje af hele lejligheden efter § 157 forudsætter et midlertidigt fravær i op til 2 år af bestemte grunde og en underretning af udlejer. I begge tilfælde bevarer fremlejegiver sit lejeforhold til udlejer og hæfter fortsat for lejen og for, at husordenen overholdes. Fremlejen ophører senest, når fremlejegivers eget lejeforhold ophører.

Fremlejekontrakt i Danmark indeholder ofte fejl, der kan koste fremlejegiver dyrt. Den alvorligste fejl er at fremleje hele lejligheden uden en lovlig grund eller uden at underrette udlejer. Fremleje af hele lejligheden er kun lovlig ved midlertidigt fravær i op til 2 år af bestemte grunde, jf. lejelovens § 157, og ulovlig fremleje er en ophævelsesgrund efter § 182, der kan koste fremlejegiver dennes eget lejemål.

En anden udbredt fejl er at opkræve en for høj fremleje. Fremlejegiver må ikke kræve en leje, der væsentligt overstiger den leje, fremlejegiver selv betaler for det fremlejede inklusive forbrug. En fremlejetager, der har betalt for meget, kan kræve det overskydende tilbage. Mange fremlejegivere tror fejlagtigt, at de frit kan fastsætte fremlejen og tjene på den.

Nogle parter glemmer, at fremlejegiver skal afregne depositum og forudbetalt leje med fremlejetager inden 6 uger efter fremlejeforholdets ophør. En for sen afregning kan medføre krav mod fremlejegiver. Andre undlader at gøre fremlejen tidsbegrænset, hvilket skaber usikkerhed om, hvornår fremlejetager skal flytte, når fremlejegiver vender tilbage.

Endelig overser mange, at fremlejetager ikke opnår et selvstændigt lejeforhold til udlejer, og at fremlejegiver fortsat hæfter over for udlejer for lejemålet. En klar skriftlig kontrakt og en behørig underretning af udlejer er afgørende for at undgå disse fejl. I andelsboliger og ejerlejligheder bør fremlejegiver desuden undersøge, om foreningens vedtægter indeholder særlige regler om fremleje. En sidste fejl er at undlade at udarbejde en tilstandsbeskrivelse ved fremlejens begyndelse, hvilket ved ophøret efterlader parterne med svære bevisspørgsmål om, hvilke skader der er opstået under fremlejen, og dermed om afregningen af depositum.