État des lieux d'entrée et de sortie (Québec)

Un constat de l'état des lieux québécois (également appelé état des lieux d'entrée et de sortie) est un document qui enregistre l'état physique d'un logement loué à un moment précis — généralement au début d'un bail (entrée) et à la fin d'un bail (sortie). Au Québec, ce type de rapport est régi principalement par l'article 1890 du Code civil du Québec (C.c.Q.) et éclairé par les règlements et pratiques du Tribunal administratif du logement (TAL), le tribunal administratif spécialisé qui traite les litiges locatifs résidentiels au Québec.

L'article 1890 C.c.Q. établit l'obligation fondamentale : le locataire doit restituer le logement à la fin du bail dans l'état où il l'a reçu, sauf pour les dégradations résultant de l'usage normal (usure normale) ou de la force majeure. L'article crée également une présomption juridique importante : en l'absence de constat écrit, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état au début du bail. Cette présomption a des conséquences pratiques importantes. Sans constat d'entrée, un locataire qui conteste des réclamations pour dommages à la sortie supporte le fardeau de prouver que les dommages allégués existaient avant son occupation — ce qui est très difficile sans preuve documentaire.

Un constat bien rempli remplit plusieurs fonctions. Il documente l'état préexistant des murs, plafonds, planchers, appareils, fixtures de plomberie, fenêtres, portes et tous les autres éléments du logement. Il enregistre la propreté du logement à la date du constat. Il note les dommages préexistants, l'usure ou les défauts pour protéger le locataire contre des réclamations injustes à la sortie. Il établit une base de référence qui peut être comparée à la sortie pour déterminer quels dommages, le cas échéant, se sont produits pendant la location.

Au Québec, les dépôts de garantie sont strictement interdits en vertu de l'article 1904 C.c.Q. Contrairement à la plupart des autres provinces canadiennes où les propriétaires peuvent exiger un dépôt pour dommages, les locateurs québécois ne peuvent percevoir aucun versement excédant le loyer d'un terme. Cela rend un constat d'inspection approfondi encore plus important au Québec.

Un constat d'état des lieux québécois est nécessaire à deux moments critiques dans chaque relation locative résidentielle, et il est recommandé que ces deux moments soient documentés aussi soigneusement que possible.

À l'entrée dans les lieux (début du bail) : Un constat doit être réalisé lorsque le locateur remet les clés au nouveau locataire, avant ou le jour de la prise de possession. Le locateur (ou son représentant autorisé) et le locataire doivent être présents lors de l'inspection. Le constat documente l'état initial de chaque pièce, tous les appareils, fixtures de plomberie, fenêtres, portes, garde-robes et tout espace commun ou accessoire inclus dans le bail. Tout dommage préexistant, défaut ou préoccupation doit être noté en détail. Les deux parties doivent signer le constat.

À la sortie (fin du bail) : Une deuxième inspection doit être effectuée lorsque le locataire quitte le logement et remet les clés, idéalement en présence des deux parties. Ce constat de sortie documente l'état du logement au moment du départ et est comparé au constat d'entrée pour déterminer si des dommages au-delà de l'usure normale se sont produits. La CORPIQ recommande d'effectuer une inspection préliminaire quelques semaines avant la fin du bail pour donner au locataire un avis et l'occasion de remédier aux préoccupations avant la date de sortie définitive.

Pourquoi c'est important : Comme le Québec interdit les dépôts de garantie, les locateurs ne peuvent pas conserver des fonds pour couvrir les dommages potentiels. Si des dommages se produisent et sont documentés dans le constat de sortie comparé au constat d'entrée, le locateur doit s'adresser au Tribunal administratif du logement. Un constat d'inspection bien documenté — idéalement accompagné de photos datées — est la principale preuve que le TAL examinera dans ces litiges.

Un constat d'état des lieux québécois juridiquement efficace devrait inclure plusieurs éléments clés pour servir de preuve valable devant le Tribunal administratif du logement (TAL) et protéger les deux parties.

**Type et date du constat** : Le rapport doit clairement indiquer s'il s'agit d'un constat d'entrée, d'un constat de sortie ou d'un constat comparatif combiné. La date et l'heure exactes de l'inspection doivent être enregistrées.

**Identification du logement** : L'adresse civique complète du logement, incluant le numéro d'appartement, le type de logement, le nombre de pièces au format québécois et si le logement est meublé doivent tous être inclus.

**Identification des parties** : Les noms complets et coordonnées du locateur et du locataire qui ont participé à l'inspection doivent être documentés.

**Évaluation de l'état pièce par pièce** : Le rapport doit couvrir systématiquement toutes les pièces et espaces inclus dans le bail. Pour chaque pièce, l'état des murs, plafond, planchers, fenêtres, portes, armoires, appareils d'éclairage, prises électriques et chauffage doit être noté.

**Appareils ménagers de cuisine** : L'état de chaque appareil doit être documenté individuellement.

**Espaces supplémentaires** : Tout espace inclus dans le bail au-delà du logement principal doit être inspecté et documenté séparément.

**Clés et dispositifs d'accès** : Le nombre et le type de clés, télécommandes et codes d'accès remis au locataire doivent être documentés.

**Photographies** : Les photographies datées de toutes les pièces et de tout dommage préexistant sont fortement recommandées.

**Signatures des deux parties** : Le rapport doit être signé par le locateur et le locataire. Tout désaccord doit être noté par la partie dissidente avant de signer.

**Principe de bonne foi (art. 1375 C.c.Q.)** : L'inspection doit être conduite de bonne foi par les deux parties, conformément à l'article 1375 C.c.Q.