Avis d'éviction / Reprise de logement (Québec)

L'avis d'éviction ou de reprise de logement est un document juridique formel que le locateur doit transmettre au locataire pour l'informer qu'il doit quitter son logement résidentiel. Au Québec, les règles encadrant l'éviction et la reprise de logement figurent parmi les plus protectrices des locataires en Amérique du Nord, codifiées aux articles 1957 à 1970 du Code civil du Québec (C.c.Q.). Ces dispositions établissent des exigences strictes quant aux motifs pouvant justifier la fin d'une location, aux délais de préavis devant être respectés, aux indemnités dues aux locataires déplacés et aux droits des locataires de contester l'avis devant le Tribunal administratif du logement (TAL).

Le droit québécois distingue clairement deux types d'avis. Le premier est l'avis de reprise de logement, régi par l'article 1957 C.c.Q., qui permet au locateur propriétaire de l'immeuble de reprendre possession d'un logement afin de l'occuper lui-même ou d'y loger un proche parent ou une personne à sa charge. Le second est l'avis d'éviction, régi par l'article 1959 C.c.Q., qui permet au locateur de mettre fin à la location lorsqu'il entend subdiviser le logement, l'agrandir substantiellement, en changer l'affectation ou le démolir.

Un développement crucial survenu en 2024 a sensiblement modifié le cadre juridique. La Loi visant à limiter le droit des locateurs d'évincer des locataires et à renforcer la protection des locataires âgés (Projet de loi 31), entrée en vigueur le 21 février 2024, a instauré un moratoire de trois ans sur les évictions pour subdivision, agrandissement substantiel et changement d'affectation. Elle a également établi de nouvelles protections pour les locataires de 70 ans ou plus qui occupent leur logement depuis au moins 10 ans et dont le revenu est inférieur au seuil d'admissibilité aux habitations à loyer modique (HLM). Ces protections signifient que les locateurs doivent soigneusement évaluer leur situation juridique avant de délivrer tout avis d'éviction ou de reprise de logement au Québec, car les conséquences d'une mauvaise foi peuvent inclure des dommages-intérêts punitifs importants.

Un avis d'éviction ou de reprise de logement au Québec est requis dans plusieurs circonstances précises définies par le Code civil du Québec. Le scénario le plus fréquent est celui où le locateur souhaite reprendre son bien immobilier pour usage personnel ou pour y loger un membre de sa famille. En vertu de l'article 1957 C.c.Q., un locateur propriétaire d'un immeuble résidentiel peut décider d'occuper lui-même l'un de ses logements, ou d'y loger un parent, un enfant, un grand-parent, un petit-enfant, un frère ou une sE"ur, ou une personne à sa charge principale, à titre de résidence principale. Dans ces cas, un avis formel de reprise est légalement obligatoire et doit être transmis au moins 6 mois avant la fin du bail pour les baux de 12 mois ou plus, laissant ainsi au locataire le temps de trouver un autre logement.

Un autre scénario nécessitant ce document est celui où le locateur entend transformer substantiellement un bien immobilier résidentiel, que ce soit par subdivision du logement en unités plus petites, par un agrandissement majeur nécessitant la libération des lieux, par un changement d'affectation de résidentiel à commercial ou autre, ou par la démolition pure et simple de l'immeuble. À noter que depuis le Projet de loi 31 (2024), les évictions pour subdivision, agrandissement et changement d'affectation sont soumises à un moratoire de trois ans, faisant de la démolition le seul motif d'éviction généralement disponible en vertu de l'article 1959 C.c.Q.

L'avis est également requis lorsqu'un locateur décide de ne pas renouveler un bail à durée déterminée et souhaite utiliser le logement à l'une des fins autorisées. Dans ce cas, l'avis doit être envoyé dans le délai applicable avant l'expiration du bail. Enfin, pour les locations à durée indéterminée (de mois en mois), l'avis doit être envoyé au moins 6 mois avant la date de reprise prévue. Les locateurs doivent également vérifier soigneusement si le locataire concerné bénéficie de la protection pour locataires âgés prévue par les modifications de 2024, car signifier un avis à un locataire protégé peut être juridiquement sans effet et exposer le locateur à des poursuites en responsabilité.

Un avis d'éviction ou de reprise de logement juridiquement valide au Québec doit contenir plusieurs éléments essentiels pour satisfaire aux exigences du Code civil du Québec et résister à l'examen du Tribunal administratif du logement (TAL). Des informations manquantes ou inexactes peuvent rendre l'avis juridiquement inopérant, et le locateur devra peut-être recommencer la procédure avec un nouvel avis, perdant potentiellement des mois de délai.

Le premier élément essentiel est l'identification précise des deux parties — le locateur et le locataire. L'avis doit clairement identifier qui émet l'avis (le locateur, qui doit être propriétaire aux fins de la reprise) et qui le reçoit (le locataire ou tous les colocataires nommés au bail).

Le deuxième élément est une description complète et exacte du logement, incluant son adresse complète et le numéro d'appartement. Toute ambiguïté quant au logement visé par l'avis peut être invoquée par le locataire pour en contester la validité.

Le troisième élément est le motif légal de l'avis. L'avis doit clairement énoncer le fondement juridique spécifique — reprise pour usage personnel, reprise pour un membre de la famille, éviction pour subdivision, éviction pour démolition, etc. — avec des détails factuels suffisants pour établir que le motif est réel et légitime. Pour la reprise au profit d'un membre de la famille, le nom, le lien de parenté et les circonstances du bénéficiaire doivent être clairement indiqués.

Le quatrième élément est le délai de préavis requis. L'avis doit être signifié dans les délais obligatoires prévus par l'article 1960 C.c.Q. : au moins 6 mois avant la fin d'un bail de 12 mois ou plus, 1 mois pour les baux de moins de 12 mois, et 6 mois avant la date prévue pour les locations à durée indéterminée.

Le cinquième élément concerne l'information sur l'indemnité. Pour les évictions en vertu de l'article 1959 C.c.Q., l'avis doit aborder le droit du locataire à une indemnité d'au moins trois mois de loyer plus les frais de déménagement. Pour la reprise, aucune indemnité légale n'est requise, mais toute indemnité volontaire offerte doit être clairement décrite.

Enfin, l'avis doit informer le locataire de son droit de contester l'avis devant le TAL dans le mois suivant la réception, et doit être signé par le locateur et remis par un moyen permettant de constituer une preuve de réception, tel que courrier recommandé, signification par huissier ou remise en mains propres avec accusé de réception écrit.