What is a bare land lease in Quebec and how does it differ from other leases?

A bare land lease (bail de terrain nu) in Quebec is a lease for undeveloped land — meaning land without any existing building or structure permanently attached to it. It is governed by the general lease provisions of the Code civil du Québec (articles 1851 to 1891 CCQ) rather than the special residential tenancy rules (articles 1892 to 2000 CCQ). Unlike a commercial or residential lease, the parties to a bare land lease have considerable freedom to negotiate terms, since the CCQ's mandatory residential tenant protections do not apply. Common uses for bare land leases include parking lots, outdoor storage yards, gardening plots, telecommunications tower sites, future construction staging areas, and recreational land.

Who is responsible for obtaining municipal permits for activities on leased bare land in Quebec?

Under Quebec civil law and standard bare land lease practice, the lessee (tenant) is generally responsible for obtaining all necessary municipal permits, building permits, occupation permits, and any other governmental authorizations required to carry out their intended activities on the leased land. The lessee must also ensure that their intended use complies with the applicable municipal zoning bylaw (règlement de zonage) before beginning any activity. The lessor has no obligation to ensure the land is suited to the lessee's intended purpose unless they expressly warrant this in the lease. The lessee should conduct due diligence on zoning before signing the lease.

Can a lessee build structures on leased bare land in Quebec?

A lessee may build structures on leased bare land only if the lease expressly authorizes it. Under article 1891 of the Code civil du Québec, the lessee must return the property in the condition received at lease end. If the lessee builds structures without authorization, the lessor may require their removal at the lessee's expense. Even with authorization, the lessee must comply with municipal zoning regulations, obtain necessary building permits, and follow applicable construction standards. The parties should carefully address in the lease whether constructions must be removed at lease end, become the lessor's property, or are subject to compensation.

What notice is required to terminate a bare land lease in Quebec?

For a bare land lease (not residential), the notice period for termination or non-renewal is whatever the parties have agreed in the lease. If the lease is silent, article 1877 of the Code civil du Québec provides default rules: for an indeterminate lease, reasonable notice must be given, the duration of which depends on the payment frequency (e.g., one rental period's notice for monthly leases). For fixed-term leases, the lease automatically expires at the end of its term unless renewed. The parties are free to negotiate any notice period and are encouraged to specify this clearly in the lease to avoid disputes.

Who pays property taxes on leased bare land in Quebec?

In Quebec, property taxes (taxes foncières) are assessed by the municipality against the registered owner of the land. By law, the landowner is legally responsible for paying property taxes regardless of who is using the land. However, the parties to a bare land lease are free to negotiate and contractually agree that the lessee will reimburse the lessor for property taxes or pay them directly. This arrangement must be expressly agreed in the lease, as it is not an automatic rule of Quebec law. The parties should also consider municipal business taxes (taxes d'affaires) and other levies that may apply to commercial activities on the land.

Bare Land Lease (Quebec)

BAIL DE TERRAIN NU

Location de terrain non bâti — Code civil du Québec, arts. 1851-2000 — Province de Québec

EN-TÊTE

Ce bail de terrain nu (le « Bail ») est conclu en date du [Date du bail] entre : LE LOCATEUR : [Nom du locateur], résidant ou ayant son établissement principal au [Adresse du locateur], [Ville du locateur] [Code postal du locateur], téléphone : [Téléphone du locateur], courriel : [Courriel du locateur] (ci-après le « Locateur »); ET LE LOCATAIRE : [Nom du locataire], résidant ou ayant son établissement principal au [Adresse du locataire], [Ville du locataire], téléphone : [Téléphone du locataire], courriel : [Courriel du locataire] (ci-après le « Locataire »); collectivement désignés les « Parties ».

CONSIDÉRANTS

CONSIDÉRANT QUE le Locateur est propriétaire d'un terrain nu décrit aux présentes; CONSIDÉRANT QUE le Locataire désire louer ce terrain pour les fins spécifiquement autorisées aux présentes; CONSIDÉRANT QUE les Parties entendent être liées par les dispositions du Code civil du Québec (C.c.Q.), notamment les articles 1851 à 2000, et par tout règlement municipal applicable; EN CONSÉQUENCE, les Parties conviennent de ce qui suit :

ARTICLE 1 — DESCRIPTION DU TERRAIN LOUÉ

1.1 Le Locateur donne à bail au Locataire le terrain nu suivant : Adresse / Emplacement : [Adresse du terrain] Numéro de lot cadastral : [Numéro de lot cadastral] Superficie totale : [Superficie du terrain] Zonage municipal : [Zonage municipal] 1.2 Description supplémentaire : [Description supplémentaire du terrain] 1.3 Le Locateur déclare et garantit être propriétaire du terrain, avoir le droit de le donner à bail, et que ce terrain est libre de tout empêchement pouvant nuire à la jouissance paisible du Locataire (art. 1854 C.c.Q.). 1.4 Le terrain est loué tel quel (« as-is »), dans son état actuel au moment de la signature du présent Bail, sauf convention contraire expressément prévue aux présentes.

ARTICLE 2 — USAGE AUTORISÉ ET RESTRICTIONS

2.1 Usage autorisé. Le Locataire s'engage à n'utiliser le terrain loué qu'aux fins suivantes : [Type d'usage autorisé] 2.2 Description de l'usage : [Description détaillée de l'usage] 2.3 Usages interdits : [Usages interdits] 2.4 Conformité au zonage : [Conformité au zonage]. Le Locataire est seul responsable de s'assurer que l'usage qu'il fait du terrain est conforme aux règlements de zonage et d'urbanisme de la municipalité concernée, aux lois provinciales et fédérales applicables, et à tout autre permis ou autorisation requis. 2.5 Le Locataire s'engage à n'exercer aucune activité pouvant constituer une nuisance, un danger pour l'environnement ou une violation des lois applicables sur le terrain loué.

ARTICLE 3 — DURÉE DU BAIL

3.1 Le présent Bail est consenti [Type Duree] et prend effet le [Date de début]. 3.2 Fin du Bail : [Date de fin] 3.3 Délai d'avis : Pour mettre fin au présent Bail ou s'opposer à son renouvellement, la partie désireuse d'y mettre fin doit donner à l'autre partie un avis écrit d'un minimum de [Délai d'avis] avant la date souhaitée de résiliation, conformément à l'article 1877 C.c.Q. 3.4 Option de renouvellement : [Durée du renouvellement] — [Conditions de renouvellement]

ARTICLE 4 — LOYER ET MODALITÉS DE PAIEMENT

4.1 Le Locataire s'engage à payer au Locateur un loyer de [Montant du loyer] $ (dollars canadiens) par période. 4.2 Fréquence de paiement : Le loyer est payable [Fréquence de paiement], chaque échéance tombant le [Date d'échéance du loyer]. 4.3 Mode de paiement : Le loyer sera payé par [Mode de paiement]. 4.4 Taxes foncières : [Paiement des taxes foncières] 4.5 Tout retard de paiement du loyer entraîne l'obligation pour le Locataire de payer des intérêts au taux légal en vigueur à compter de la date d'échéance (art. 1617 C.c.Q.). Une période de grâce de cinq (5) jours ouvrables est accordée avant que les intérêts commencent à courir. 4.6 Tous les montants sont exprimés en dollars canadiens et les paiements doivent être effectués au Québec.

ARTICLE 5 — CONSTRUCTIONS ET AMÉNAGEMENTS

5.1 Type de construction autorisé : [Type de construction autorisé] 5.2 Autorisation préalable : [Autorisation préalable requise] 5.3 Sort des constructions à la fin du Bail : [Sort des constructions à la fin du bail] 5.4 Toute construction ou amélioration réalisée sans le consentement requis pourra être exigée d'être enlevée par le Locateur, aux frais du Locataire, conformément à l'article 1891 C.c.Q. 5.5 Le Locataire devra obtenir, à ses frais, tous les permis de construction, permis d'occupation et autres autorisations gouvernementales ou municipales nécessaires à l'exécution des travaux autorisés.

ARTICLE 6 — OBLIGATIONS DES PARTIES

6.1 Obligations du Locateur. Le Locateur s'engage à : a) Livrer le terrain dans l'état convenu aux présentes, conformément à l'article 1854 C.c.Q.; b) Garantir au Locataire la jouissance paisible du terrain pendant toute la durée du Bail (art. 1854 C.c.Q.); c) Informer le Locataire de toute hypothèque, servitude ou autre charge affectant le terrain; d) Aviser promptement le Locataire de toute procédure judiciaire ou administrative pouvant affecter le terrain loué. 6.2 Obligations du Locataire. Le Locataire s'engage à : a) Payer le loyer aux termes convenus; b) Utiliser le terrain exclusivement aux fins autorisées aux présentes; c) Entretenir le terrain en bon état et le remettre dans le même état à la fin du Bail, sous réserve de l'usure normale; d) Permettre au Locateur ou à son représentant autorisé d'accéder au terrain sur préavis raisonnable; e) Ne pas sous-louer le terrain ni céder le présent Bail sans le consentement écrit préalable du Locateur (art. 1870 C.c.Q.); f) Respecter toutes les lois, règlements, ordonnances municipales et provinciales applicables à l'usage du terrain; g) Ne pas effectuer d'activités pouvant contaminer le sol ou causer une détérioration environnementale du terrain.

ARTICLE 7 — BONNE FOI ET COMPORTEMENT DES PARTIES

7.1 Les Parties s'engagent à exécuter le présent Bail de bonne foi, conformément à l'article 1375 du Code civil du Québec, qui dispose que les parties doivent se conduire de bonne foi tant au moment de la naissance de l'obligation que lors de son exécution ou de son extinction. 7.2 En cas d'ambiguïté sur l'interprétation d'une clause, les Parties s'engagent à se consulter de bonne foi avant d'engager quelque procédure que ce soit. 7.3 Chaque Partie s'engage à informer promptement l'autre de tout événement ou situation pouvant affecter les droits et obligations prévus aux présentes.

ARTICLE 8 — RESPONSABILITÉ ET ASSURANCE

8.1 Le Locataire est responsable de tout dommage causé au terrain, aux tiers ou aux propriétés avoisinantes en raison de ses activités sur le terrain loué, sauf en cas de force majeure (art. 1470 C.c.Q.). 8.2 Le Locataire s'engage à maintenir en vigueur, pendant toute la durée du Bail, une assurance responsabilité civile d'un montant minimal d'un million de dollars (1 000 000 $) par sinistre couvrant ses activités sur le terrain loué. Sur demande du Locateur, le Locataire fournira une preuve de cette assurance. 8.3 Le Locateur n'est pas responsable des dommages, pertes ou blessures subis par le Locataire ou ses représentants sur le terrain loué, sauf si ces dommages résultent d'une faute ou négligence du Locateur. 8.4 Le Locataire s'engage à indemniser et tenir indemne le Locateur de toute réclamation, poursuite, perte ou dommage découlant des activités du Locataire sur le terrain.

ARTICLE 9 — RÉSILIATION ET DÉFAUT

9.1 En cas de défaut de paiement du loyer persistant plus de quinze (15) jours ouvrables après une mise en demeure écrite envoyée par le Locateur, ou en cas de violation substantielle des obligations du Locataire non remédiée dans un délai de trente (30) jours suivant une mise en demeure écrite, le Locateur peut résilier le présent Bail. 9.2 En cas de résiliation anticipée pour défaut du Locataire, ce dernier devra quitter le terrain dans le délai spécifié dans la mise en demeure, lequel ne sera pas inférieur à quinze (15) jours, et restera redevable des loyers dus jusqu'à la fin du terme ou jusqu'à ce qu'un nouveau locataire soit trouvé. 9.3 Le Locataire peut résilier le présent Bail si le Locateur manque à son obligation de délivrance ou de jouissance paisible du terrain, après avoir envoyé une mise en demeure et accordé un délai raisonnable de trente (30) jours pour remédier au manquement.

ARTICLE 10 — CLAUSES ADDITIONNELLES

10.1 Les Parties conviennent des clauses additionnelles suivantes : [Clauses additionnelles] 10.2 En cas de silence sur un point particulier, les dispositions supplétives du Code civil du Québec s'appliquent.

ARTICLE 11 — LOI APPLICABLE ET RÈGLEMENT DES DIFFÉRENDS

11.1 Le présent Bail est régi et interprété conformément aux lois de la Province de Québec, notamment le Code civil du Québec (RLRQ, c. CCQ-1991) et le Code de procédure civile du Québec (RLRQ, c. C-25.01). 11.2 Tout différend découlant du présent Bail sera d'abord soumis à une tentative de médiation entre les Parties. À défaut de règlement par médiation dans un délai de soixante (60) jours, le différend sera soumis aux tribunaux compétents du Québec. 11.3 Les clauses du présent Bail qui seraient contraires aux dispositions d'ordre public du Code civil du Québec sont réputées non écrites (art. 1893 C.c.Q.), sans que la validité du reste du Bail n'en soit affectée.

SIGNATURES

EN FOI DE QUOI, les Parties ont signé le présent Bail de terrain nu à la date indiquée ci-dessous.

Locateur (Propriétaire)

[Nom du locateur]

Signature

Date: ________________

Locataire

[Nom du locataire]

Signature

Date: ________________

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What Is a Bare Land Lease (Quebec)?

A Bare Land Lease (Quebec) in Quebec a Quebec bare land lease (bail de terrain nu) is a legal contract under which the owner of undeveloped or unimproved land (the lessor or locateur) grants another party (the lessee or locataire) the right to use that land for a specified purpose and period, in exchange for periodic rent. Unlike residential, commercial building, or agricultural leases, a bare land lease deals specifically with land that has no permanent building or structure attached to it at the time of contracting — hence the term 'bare' or 'naked' land.

In Quebec, bare land leases are governed by the general lease provisions of the Code civil du Québec (CCQ), specifically articles 1851 to 1891, which apply to all types of leases that are not residential tenancies. Because bare land leases do not involve a residential dwelling, they are not subject to the special mandatory tenant protections of articles 1892 to 2000 CCQ. This means the parties enjoy significant contractual freedom to negotiate their own terms, including duration, permitted use, rent, notice periods, and obligations regarding improvements.

Bare land leases are used across a wide range of situations in Quebec. Municipalities and private landowners frequently lease vacant lots for parking facilities, outdoor storage yards, market garden plots, seasonal event venues, or telecommunications infrastructure (antenna towers, cell phone repeaters). Developers may lease bare land while planning future construction projects, allowing them to generate some return on the land during the planning and permitting phase. Recreational uses such as camping sites, sports fields, or trail access agreements may also take the form of a bare land lease.

The parties to a bare land lease must address several key issues. First, the permitted use must be clearly defined: the lessee can only use the land for the specific purpose authorized in the lease, and any departure from permitted use constitutes a breach. Second, zoning compliance is the lessee's responsibility: the lessee must verify that the municipal zoning bylaws permit their intended use before signing the lease. Third, the issue of constructions and improvements is critical: if the lessee intends to build any structure (fence, shed, parking surface, tent platform, etc.), this must be expressly authorized in the lease, and the parties must agree on who owns such improvements at lease end.

The bonne foi principle of article 1375 CCQ applies to all Quebec contracts, including bare land leases. Both parties must perform their obligations in good faith throughout the entire lease relationship, from negotiation to expiry. This includes the duty to inform the other party of any circumstances that could affect their rights or obligations under the lease.

When Do You Need a Bare Land Lease (Quebec)?

A Quebec bare land lease is the appropriate document whenever you want to grant or obtain the right to use undeveloped or unimproved land without transferring ownership. This document is needed in a wide range of situations involving vacant land, lots without buildings, raw land for temporary or long-term use, and land intended for purposes other than residential or agricultural tenancy.

Landowners need a bare land lease when: they own a vacant lot or parcel of land that they are not currently using and wish to generate rental income from without selling; they want a business or individual to use their land for parking, storage, telecommunications, or other commercial purposes; they want to preserve their ownership rights while allowing a tenant to use the land; or they are planning to develop the land in the future but wish to generate income in the interim period.

Businesses and commercial tenants need a bare land lease when: they require additional parking space or outdoor storage area for their operations; they are planning a construction project and need to rent land for staging, equipment storage, or temporary offices during construction; they wish to install telecommunications infrastructure (antenna towers, signal repeaters) on private land; they need a site for seasonal commercial operations such as markets, festivals, outdoor dining, or pop-up retail; or they are horticulture or market gardening businesses seeking land for crop production.

Individuals may need a bare land lease for: community garden plots or allotment gardening; recreational use such as camping, hiking trail access, or sports activities; temporary use during construction of an adjacent property; or storage of recreational vehicles, boats, or other equipment.

Public and non-profit organizations often use bare land leases for: community garden programs; outdoor sports facilities; event venues; or environmental stewardship programs that require land access without ownership.

A bare land lease is also appropriate when a landowner and a business wish to formalize a relationship that has informally existed, confirming both parties have clarity on the permitted use, duration, rent, and conditions for ending the arrangement. This prevents disputes over improvements, unauthorized use, rent increases, and exit obligations.

What to Include in Your Bare Land Lease (Quebec)

A well-drafted Quebec bare land lease should include the following key elements to protect both parties and confirm legal compliance.

**Precise Cadastral Land Description**: The lease must include an exact legal description of the land, including the cadastral lot number as registered in the Quebec land register (cadastre du Québec), the total area in square metres or hectares, the civic address, and any relevant geographic boundaries or landmarks. This precision prevents boundary disputes and confirms both parties agree on exactly what land is leased.

**Clearly Defined Permitted Use**: The lease must specifically state what the lessee is authorized to do on the land. Vague descriptions of use lead to disputes. The permitted use must be consistent with the applicable municipal zoning bylaw. The lease should also explicitly list prohibited uses to avoid any ambiguity.

**Municipal Zoning Compliance**: The lease should confirm the current zoning designation of the land and allocate responsibility for confirming the lessee's activities comply with zoning regulations. Typically, the lessee bears full responsibility for verifying and maintaining zoning compliance and for obtaining any required municipal permits or authorizations.

**Lease Duration and Notice Provisions**: The lease should specify whether it is for a fixed term or indeterminate duration, the start and end dates, and the required notice period for termination or non-renewal. For indeterminate leases, article 1877 CCQ provides default notice rules, but parties are advised to specify their own notice period.

**Rent and Payment Terms**: The rent amount, payment frequency (monthly, quarterly, semi-annually, annually), payment due date, payment method, and consequences of late payment should all be clearly stated. The allocation of responsibility for municipal property taxes and other levies should also be addressed.

**Constructions and Improvements Policy**: The lease should address whether the lessee may make any improvements to the land (grading, fencing, paving, adding structures), whether prior written consent is required, and what happens to improvements at lease end (removal, transfer to lessor, or compensation negotiation).

**Maintenance and Environmental Obligations**: The lessee should be required to maintain the land in a reasonable condition, avoid contamination, and comply with environmental laws. The lessor's obligations to maintain access and title are also typically included.

**Bonne Foi Clause (Art. 1375 CCQ)**: Both parties explicitly commit to performing the lease in good faith, as required by article 1375 of the Code civil du Québec.

**Applicable Law**: The lease should confirm Quebec law applies, with disputes resolved through the Quebec courts or agreed mediation process.

Additional compliance elements for a Bare Land Lease (Quebec) used in Quebec include: Data Protection — applicable privacy legislation requires a lawful basis for processing personal data; Governing Law — specify Quebec law and jurisdiction; Dispute Resolution — parties may refer disputes to the appropriate tribunal or court.

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Frequently Asked Questions

Based on Civil Code of Québec (CCQ), art. 1851-2000 — Template last modified June 2026

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