Convention de location-achat — bail avec option d'achat (Québec)
Province de Québec
CONVENTION DE LOCATION-ACHAT
(Bail avec option d'achat)
Province de Québec
La présente convention est régie par le Code civil du Québec, notamment les articles 1851 à 2000 (louage), les articles 1708 à 1805 (vente) et l'article 1745 (promesse de vente), ainsi que par la Loi sur la protection du consommateur (RLRQ, c. P-40.1) le cas échéant.
**Date du contrat :** [Date du contrat]
1. IDENTIFICATION DES PARTIES
LOCATEUR-VENDEUR : [Nom du locateur-vendeur], domicilié(e) ou ayant son siège social au [Adresse du locateur-vendeur], joignable au [Téléphone du locateur-vendeur] et par courriel à [Courriel du locateur-vendeur] (ci-après le « Locateur-Vendeur »).
LOCATAIRE-ACHETEUR : [Nom du locataire-acheteur], domicilié(e) au [Adresse du locataire-acheteur], joignable au [Téléphone du locataire-acheteur] et par courriel à [Courriel du locataire-acheteur] (ci-après le « Locataire-Acheteur »).
Le Locateur-Vendeur et le Locataire-Acheteur sont collectivement désignés les « Parties ».
2. IMMEUBLE VISÉ PAR LA CONVENTION
La présente convention porte sur l'immeuble ci-après décrit :
Adresse civique : [Adresse de l'immeuble]
Description légale : [Description légale]
Type d'immeuble : [Type d'immeuble]
État de l'immeuble à la date de signature : [État de l'immeuble]
(ci-après l'« Immeuble »)
Le Locateur-Vendeur déclare être le seul et unique propriétaire de l'Immeuble et avoir le plein droit de le louer et de le vendre, et que l'Immeuble est libre de tout droit, hypothèque, charge ou restriction qui pourrait empêcher la conclusion de la vente, à l'exception de ce qui est divulgué ci-après.
3. NATURE DE LA CONVENTION
La présente convention constitue à la fois :
a) Un bail de l'Immeuble en faveur du Locataire-Acheteur pour la période de location définie à l'article 4 ci-dessous, régi par les articles 1851 à 2000 du Code civil du Québec ;
b) Une promesse unilatérale de vente (option d'achat) de l'Immeuble accordée par le Locateur-Vendeur au Locataire-Acheteur, aux conditions définies à l'article 6 ci-dessous, conformément à l'article 1745 C.c.Q. selon lequel la promesse de vente équivaut à vente entre les parties lorsqu'elle est acceptée.
Les Parties reconnaissent expressément que la convention distingue clairement la composante « loyer pur » de la composante « crédit vers l'achat » de chaque paiement mensuel, conformément aux exigences de transparence du Code civil du Québec et de la Loi sur la protection du consommateur.
4. PÉRIODE DE LOCATION ET LOYER
Date de début de la période de location : [Date de début de location]
Date de fin de la période de location (et date limite d'exercice de l'option) : [Date de fin de location]
Paiement mensuel total : [Paiement mensuel total] $ CAD, payable le [Date d'échéance du paiement] de chaque mois par : [Mode de paiement].
Ventilation du paiement mensuel :
• Loyer pur (non remboursable, non crédité) : [Portion loyer pur] $ CAD
• Crédit imputé au prix d'achat si l'option est exercée : [Crédit mensuel vers achat] $ CAD
Dépôt initial / frais d'option à la signature : [Dépôt initial] $ CAD (crédité vers le prix d'achat si l'option est exercée).
Conformément à l'article 1855 C.c.Q., le Locataire-Acheteur est tenu au paiement du montant mensuel convenu. Tout retard de paiement supérieur à quinze (15) jours constitue un manquement aux termes de la présente convention.
5. OBLIGATIONS DES PARTIES PENDANT LA PÉRIODE DE LOCATION
Entretien et réparations mineures : [Responsable de l'entretien]
Taxes municipales et scolaires pendant la location : [Taxes municipales et scolaires]
Assurances : [Exigences d'assurance]
Modifications et améliorations : [Modifications et améliorations]
Le Locateur-Vendeur s'oblige à délivrer l'Immeuble en bon état et à procurer au Locataire-Acheteur la jouissance paisible de l'Immeuble pendant toute la durée du bail (art. 1854 C.c.Q.). Le Locataire-Acheteur s'oblige à prendre soin de l'Immeuble, à le maintenir propre et à aviser promptement le Locateur-Vendeur de tout besoin de réparation urgente.
6. OPTION D'ACHAT (PROMESSE DE VENTE)
6.1 Prix d'achat convenu : [Prix d'option d'achat] $ CAD.
6.2 Période d'exercice de l'option : [Période d'exercice de l'option].
6.3 Préavis pour exercer l'option : [Préavis d'exercice de l'option]. L'option doit être exercée par avis écrit envoyé au Locateur-Vendeur par courrier recommandé ou remis en mains propres.
6.4 Application des crédits accumulés au prix d'achat : [Application des crédits accumulés]
6.5 Conséquences de la non-exercice de l'option : [Conséquences de la non-exercice de l'option]
Conformément à l'article 1745 C.c.Q., la présente promesse de vente constitue, entre les Parties, un engagement ferme et irrévocable du Locateur-Vendeur de vendre l'Immeuble au prix convenu et aux conditions énoncées, si le Locataire-Acheteur exerce son option d'achat dans le délai prescrit et respecte toutes ses obligations.
7. CONDITIONS DE RÉALISATION DE LA VENTE
Lorsque le Locataire-Acheteur exerce valablement son option d'achat, la vente de l'Immeuble est soumise aux conditions suivantes :
[Conditions de vente]
Notaire désigné : [Notaire désigné]
Frais à la charge du Locataire-Acheteur à la clôture : [Frais à la clôture]
Les Parties s'engagent à coopérer de bonne foi et à fournir rapidement tous les documents requis pour compléter la vente dans les délais convenus.
8. DÉFAUT ET RÉSILIATION
8.1 Défaut du Locataire-Acheteur : [Conséquences du défaut du locataire]
8.2 Défaut du Locateur-Vendeur : [Conséquences du défaut du vendeur]
Les Parties reconnaissent que toute résiliation de la présente convention par suite du défaut du Locataire-Acheteur constitue une mesure nécessaire pour protéger les droits légitimes du Locateur-Vendeur, sans que cela ne constitue une pénalité abusive au sens des articles 1623 et 2332 C.c.Q. Les dispositions relatives aux conséquences du défaut sont conformes aux principes de proportionnalité et de bonne foi.
9. CLAUSES ADDITIONNELLES
[Clauses additionnelles]
10. BONNE FOI ET COOPÉRATION
Conformément à l'article 1375 du Code civil du Québec, les Parties s'engagent à exécuter la présente convention de bonne foi. Cela implique l'obligation d'agir avec honnêteté, loyauté et transparence tout au long de la période de location et lors du processus d'achat, notamment en divulguant toute information susceptible d'affecter la décision de l'autre Partie. L'exercice des droits prévus aux présentes ne saurait être fait de manière excessive ou déraisonnable (art. 6 C.c.Q.).
11. LOI APPLICABLE ET JURIDICTION
La présente convention est régie par les lois de la Province de Québec, notamment le Code civil du Québec (articles 1851 à 2000 sur le louage, articles 1708 à 1805 sur la vente, article 1745 sur la promesse de vente) et, le cas échéant, par la Loi sur la protection du consommateur (RLRQ, c. P-40.1) et la Loi sur le courtage immobilier (RLRQ, c. C-73.2). Tout litige découlant de la présente convention qui ne peut être résolu à l'amiable sera soumis aux tribunaux de droit commun compétents de la Province de Québec.
12. DISPOSITIONS GÉNÉRALES
Divisibilité : Si une disposition de la présente convention est déclarée invalide ou inexécutoire par un tribunal compétent, les autres dispositions demeurent en pleine vigueur et effet.
Intégralité : La présente convention constitue l'intégralité de l'entente entre les Parties concernant l'Immeuble et remplace toute entente, négociation ou représentation antérieure. Toute modification doit être faite par écrit et signée par les deux Parties.
Cession : La présente convention ne peut être cédée par le Locataire-Acheteur sans le consentement écrit préalable du Locateur-Vendeur.
Avis : Tout avis requis aux termes de la présente convention doit être donné par écrit et remis en mains propres ou envoyé par courrier recommandé à l'adresse de l'autre Partie indiquée aux présentes.
13. SIGNATURES
EN FOI DE QUOI, les Parties, reconnaissant avoir lu, compris et accepté toutes les dispositions de la présente Convention de location-achat, ont signé à [Lieu de signature], le [Date de signature].
Locateur-Vendeur
[Nom du locateur-vendeur]
Signature
Date: ________________
Locataire-Acheteur
[Nom du locataire-acheteur]
Signature
Date: ________________
Qu'est-ce qu'un Convention de location-achat — bail avec option d'achat (Québec) ?
La convention de location-achat au Québec (aussi appelée bail avec option d'achat) est un contrat juridique spécialisé qui combine deux instruments distincts selon le Code civil du Québec : un bail résidentiel ou commercial et une promesse unilatérale de vente (option d'achat) accordée au locataire. Cet arrangement hybride permet à un acheteur potentiel qui ne peut pas encore se permettre un achat immobilier traditionnel — que ce soit en raison d'une mise de fonds insuffisante, d'un historique de crédit limité ou de difficultés à se qualifier pour un financement hypothécaire conventionnel — d'habiter le bien à titre de locataire tout en bâtissant des capitaux propres et en progressant vers la propriété sur une période convenue.
En droit civil québécois, la convention de location-achat est régie principalement par trois ensembles de dispositions. La composante bail est régie par les articles 1851 à 2000 du Code civil du Québec (C.c.Q.) sur le louage, et si le bien est un logement résidentiel, par les règles spécifiques aux baux résidentiels. L'option d'achat (promesse unilatérale de vente) est régie par l'article 1745 C.c.Q., selon lequel la promesse de vente équivaut à une vente entre les parties lorsqu'elle est acceptée, et par les dispositions générales sur la vente des articles 1708 à 1805 C.c.Q. La Loi sur la protection du consommateur (RLRQ, c. P-40.1) peut également s'appliquer à certaines conventions de location-achat impliquant un commerçant et un consommateur.
Une convention de location-achat bien rédigée au Québec doit clairement distinguer trois composantes financières : le loyer pur (qui compense le locateur-vendeur pour l'utilisation du bien et n'est pas crédité vers le prix d'achat) ; le crédit d'achat (la portion de chaque paiement mensuel qui s'accumule et s'impute au prix d'achat convenu si l'option est exercée) ; et tout dépôt initial ou frais d'option versé à la signature, généralement crédité vers le prix d'achat.
Quand avez-vous besoin d'un Convention de location-achat — bail avec option d'achat (Québec) ?
Une convention de location-achat au Québec est nécessaire dans diverses situations où l'acheteur n'est pas encore en mesure de compléter un achat immobilier conventionnel ou où le vendeur souhaite trouver un acheteur tout en générant des revenus locatifs pendant la période de commercialisation. Le scénario le plus courant est celui d'un acheteur potentiel qui ne se qualifie pas actuellement pour un prêt hypothécaire conventionnel — peut-être en raison d'un revenu de travailleur autonome difficile à documenter selon les critères standard de souscription hypothécaire, d'une faillite récente ou d'une proposition de consommateur dont la libération n'est pas encore assez ancienne pour se qualifier auprès d'un établissement financier, d'un manque de mise de fonds suffisante pour un prêt hypothécaire conventionnel (minimum de 5 % pour les propriétés de moins de 500 000 $ au Canada, ou 20 % pour éviter l'assurance hypothécaire de la SCHL), ou d'un historique de crédit canadien limité comme les immigrants récents au Québec qui n'ont pas encore établi leur cote de crédit.
La structure de location-achat profite également aux vendeurs dans des circonstances particulières. Un vendeur qui doit déménager mais qui ne peut pas vendre sa propriété immédiatement à un prix équitable peut préférer conclure un accord de location-achat avec un acheteur engagé plutôt que de laisser le bien vacant ou de le louer à bail standard sans perspective d'achat. Les investisseurs immobiliers qui acquièrent des propriétés en difficulté et les rénovent utilisent parfois des structures de location-achat pour placer des locataires-acheteurs motivés à entretenir le bien parce qu'ils y ont un intérêt financier.
Enfin, la convention de location-achat est particulièrement utile dans le marché immobilier actuel du Québec où les valeurs des propriétés ont considérablement augmenté, rendant difficile pour les premiers acheteurs d'accumuler la mise de fonds requise tout en payant un loyer. En allouant une portion du loyer mensuel comme crédit d'achat, la structure de location-achat aide le locataire-acheteur à bâtir des capitaux propres et à progresser vers la propriété d'une manière structurée et juridiquement protégée.
Que faut-il inclure dans votre Convention de location-achat — bail avec option d'achat (Québec) ?
Les éléments essentiels d'une convention de location-achat bien rédigée au Québec comprennent plusieurs composantes indispensables pour garantir que le contrat est complet, conforme au Code civil du Québec et protecteur des intérêts des deux parties. Le premier élément essentiel est l'identification claire des deux parties en tant que locateur-vendeur et locataire-acheteur, reconnaissant leurs doubles rôles aux termes de la convention et le cadre juridique applicable selon les arts. 1851–2000 C.c.Q. (louage) et 1708–1805 C.c.Q. (vente).
Le deuxième élément est une description précise de l'immeuble, incluant son adresse civique, sa description légale telle qu'elle figure au registre foncier du Québec, le type d'immeuble et une déclaration de son état actuel. Le troisième élément est la structure financière des paiements mensuels, qui doit clairement distinguer entre la composante loyer pur (non créditée vers le prix d'achat) et la composante crédit d'achat (imputée au prix d'achat lors de l'exercice de l'option). Cette distinction est obligatoire en droit québécois et pour se conformer à la Loi sur la protection du consommateur le cas échéant.
Le quatrième élément est la période de location (date de début, date de fin et reconduction). Le cinquième élément est l'option d'achat, incluant le prix d'achat convenu, la période d'exercice, le préavis requis et le calcul des crédits accumulés. Le sixième élément définit les conséquences de la non-exercice de l'option (perte totale, remboursement partiel ou intégral des crédits). Le septième élément couvre les obligations pendant la période de location (entretien, taxes, assurances). Le huitième élément établit les conditions de réalisation de la vente lors de l'exercice de l'option (financement, inspection, acte notarié, droits de mutation). Le neuvième élément traite des conséquences du défaut de l'une ou l'autre des parties, incluant les recours disponibles notamment l'exécution en nature selon l'art. 1601 C.c.Q. Enfin, la convention doit inclure une clause de bonne foi (art. 1375 C.c.Q.) et une clause désignant le droit québécois comme droit applicable.
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}Questions Fréquentes
La convention de location-achat au Québec est un instrument juridique hybride combinant deux contrats distincts selon le Code civil du Québec : un bail (arts. 1851 à 2000 C.c.Q.) et une promesse unilatérale de vente ou option d'achat (art. 1745 C.c.Q. et arts. 1708 à 1805 sur la vente). Le locateur-vendeur loue l'immeuble au locataire-acheteur pour une période convenue, pendant laquelle ce dernier a le droit (mais non l'obligation) d'acheter l'immeuble au prix prédéterminé. Chaque paiement mensuel est divisé en deux parties clairement identifiées : la composante loyer pur (non créditée vers le prix d'achat) et la composante crédit d'achat (qui s'accumule et s'impute au prix d'achat si l'option est exercée).
La question de la compétence du TAL sur une convention de location-achat est nuancée. La composante bail résidentiel d'une convention de location-achat portant sur un logement peut relever de la compétence du TAL, puisque celui-ci a juridiction sur tout bail de logement selon l'art. 1892 C.c.Q. Cependant, la composante option d'achat est une question distincte régie par les dispositions générales sur la vente et la promesse de vente (arts. 1708–1805 et 1745 C.c.Q.), qui relèvent des tribunaux civils ordinaires. La convention doit donc distinguer clairement les deux composantes et les parties devraient consulter un notaire ou un avocat québécois avant de signer.
Le traitement des crédits d'achat accumulés lorsque le locataire-acheteur n'exerce pas l'option d'achat dépend entièrement de ce que les parties ont convenu dans la convention. Le C.c.Q. ne l'impose pas. Les arrangements courants incluent : la perte totale des crédits (arrangement le plus fréquent), un remboursement partiel des crédits moins des frais administratifs, ou un remboursement intégral de la composante crédit (mais pas du loyer pur) si la non-exercice est due à des circonstances hors du contrôle du locataire-acheteur, comme le refus d'un financement hypothécaire. Le contrat doit clairement préciser ces modalités.
La convention de location-achat elle-même n'a pas besoin d'être notariée pour être valide entre les parties. Un acte sous seing privé signé par les deux parties suffit à les lier contractuellement. Cependant, lors de l'exercice de l'option, l'acte de vente de l'immeuble au Québec doit être notarié et publié au registre foncier pour être opposable aux tiers. L'option d'achat peut également être publiée au registre foncier pour protéger le locataire-acheteur contre les créanciers du vendeur. Il est fortement recommandé de consulter un notaire ou un avocat québécois avant de signer.
La Loi sur la protection du consommateur (RLRQ, c. P-40.1) peut s'appliquer à certaines conventions de location-achat, notamment lorsque la transaction implique un commerçant et un consommateur. Les articles 150.1 à 150.34 de la LPC réglementent les locations à long terme qui fonctionnent comme des ventes à crédit avec option d'achat, imposant des obligations de divulgation du coût total, du taux d'intérêt implicite et du droit de résiliation anticipée. Si la convention est conclue entre deux particuliers, la LPC peut ne pas s'appliquer, mais l'interdiction des clauses abusives (art. 1437 C.c.Q.) demeure applicable. Il est conseillé de consulter un juriste pour déterminer si la LPC s'applique à la situation spécifique.
Ce modèle est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. Les lois varient selon la juridiction et évoluent avec le temps. Consultez un avocat qualifié pour obtenir des conseils adaptés à votre situation.Clause de non-responsabilité complète
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